В условиях растущего спроса на парковочные места в городах Луганской Народной Республики (ЛНР) всё чаще возникает необходимость оформить аренду машино‑места и внести соответствующую запись в ЕГРН. Ниже представлен подробный пошаговый гид, который поможет владельцам, арендаторам и юристам правильно оформить договор аренды, подготовить необходимые документы и избежать типичных ошибок при государственной регистрации.

Нормативная база

• Федеральный закон № 218‑ФЗ от «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от , последние изменения вступили в силу ). Статья 44 регулирует особенности госрегистрации договоров аренды, включая аренду части объекта недвижимости.
• Закон ЛНР «О государственной регистрации недвижимости в ЛНР» (принят в 2024 г., действует в редакции от ). Закон повторяет положения ФЗ‑218‑ФЗ, но уточняет порядок подачи документов в территориальные органы Росреестра ЛНР.
• Постановление Кабинета Министров ЛНР № 112 от «Об утверждении формы специальной регистрационной надписи при государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества».
• Инструкция Росреестра ЛНР по заполнению электронной формы регистрационной надписи (утверждена ).

Все перечисленные нормативные акты обязательны к применению при регистрации аренды машино‑места в ЕГРН ЛНР.

Что такое машино‑место и как оно учитывается в ЕГРН

Машино‑место – это выделенная часть здания, сооружения или земельного участка, предназначенная для стоянки одного транспортного средства. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ФЗ‑218‑ФЗ машино‑место может быть:

• объектом недвижимого имущества (если имеет отдельный кадастровый номер);
• частью объекта недвижимости (например, место в подземном паркинге, которое не выделено отдельным кадастровым номером, но имеет чётко определённые границы в техническом плане).

Для внесения сведений о машино‑месте в ЕГРН необходимо:

1. Убедиться, что объект поставлен на кадастровый учёт (получен кадастровый номер или внесен в технический план как часть здания).
2. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую наличие записи о машино‑месте (вид объекта – «машино‑место», площадь, местоположение).
3. При отсутствии отдельного кадастрового номера – подготовить технический план части помещения, где чётко обозначены границы машино‑места.

Особенности регистрации договора аренды машино‑места

Регистрация аренды машино‑места имеет ряд нюансов, отличающихся от обычной аренды помещения:

• Объект аренды – часть недвижимости. Согласно ст. 44 ФЗ‑218‑ФЗ, при аренде части объекта (в данном случае машино‑места) в договоре должны быть чётко указаны границы арендуемой части, её площадь и назначение.
• Специальная регистрационная надпись. После фразы «Произведена государственная регистрация» в электронной форме обязательно добавляются слова «аренда» (или «аренда части объекта недвижимости»). Форма надписи утверждена Приказом Росреестра ЛНР № 45 от .
• Согласие сособственников. Если машино‑место находится в объекте общей долевой собственности, для его выдела и последующей аренды требуется согласие всех сособственников (см. решение Конституционного Суда ЛНР от ). В отсутствие такого согласия регистрация невозможна.
• Аренда у государственного органа. Если арендодателем является орган государственной власти ЛНР, заявление о регистрации подаёт именно этот орган (ст. 6.3 Инструкции КонсультантПлюс).

Последовательность действий при регистрации аренды машино‑места

1. Подготовка договора аренды. Договор должен содержать:
   • реквизиты сторон;
   • предмет договора – точное описание машино‑места (адрес, кадастровый номер или описание части помещения, площадь, границы);
   • срок аренды (краткосрочный – до 1 года, долгосрочный – свыше 1 года);
   • размер арендной платы и порядок её внесения;
   • права и обязанности сторон;
   • условия расторжения и продления договора;
   • ссылка на необходимость государственной регистрации (ст. 44 ФЗ‑218‑ФЗ).
2. Сбор документов. См. раздел 5.
3. Подача заявления в территориальный орган Росреестра ЛНР. Заявление можно подать:
   • лично в офисе;
   • через Многофункциональный центр (МФЦ);
   • в электронном виде через портал «Госуслуги ЛНР» (требуется квалифицированная электронная подпись).
4. Оплата государственной пошлины. Размер пошлины определяеться ст. 333.33 НК РФ (действует в ЛНР) и составляет:
   • 2 000 руб. – для физических лиц;
   • 22 000 руб. – для юридических лиц.
5. Получение выписки из ЕГРН. После внесения записи заявитель получает выписку, в которой будет отметка о государственной регистрации договора аренды машино‑места и специальная надпись «Произведена государственная регистрация аренда».

Требуемый пакет документов

При подаче в электронном виде все документы должны быть в формате PDF/A‑2, размер каждого файла не более 10 МБ.

Заполнение специальной регистрационной надписи

Согласно пункту 2 части 2 статьи 28 ФЗ‑218‑ФЗ и Приказу Росреестра ЛНР № 45, после фразы «Произведена государственная регистрация» в электронной форме обязательно указывается:

Произведена государственная регистрация аренда

Если договор аренды заключён на часть объекта (машино‑место), допустимо уточнение:
Произведена государственная регистрация аренда части объекта недвижимости

Важно:

Слова пишутся строчными буквами, без кавычек;
После надписи ставится точка;
В бумажном варианте надпись размещается в поле «Особые отметки» выписки из ЕГРН.


Возможные сложности и способы их преодоления
Отсутствие согласия сособственников
Если хотя бы один сособственник не даёт согласия на выдел машино‑места, регистрация невозможна. Решение:

Провести переговоры и предложить компенсацию;
Обратиться в суд с иском о выделении доли в натуре (ст. 252 ГК РФ). После судебного решения получить согласие и затем подать документы в Росреестр.

Машино‑место не внесено в кадастровый учёт
В этом случае необходимо сначала поставить объект на кадастровый учёт:

Заказать технический план у кадастрового инженера;
Подать документы в кадастровую палату ЛНР;
Получить кадастровый номер и выписку из ЕГРН;
После этого продолжить с регистрацией аренды.

Ошибки в описании границ машино‑места
Нечёткое описание приводит к приостановке регистрации. Рекомендации:

Использовать координаты punktów границы из технического плана;
Указать площадь с точностью до 0,01 м²;
Приложить схему расположения машино‑места относительно стен, колонн и прочих конструкций.

Аренда у государственного органа
Если арендодатель – орган власти ЛНР, заявление подаёт сам орган. Заявитель‑арендатор должен предоставить:

Копию решения органа о предоставлении машино‑места в аренду;
Доверенность на представителя органа (если подаёт не сам орган).


Сроки и стоимость регистрации

Срок рассмотрения заявления: до 7 рабочих дней при подаче в электронном виде, до 10 рабочих дней при личной подаче (ст. 16 ФЗ‑218‑ФЗ).
Государственная пошлина: см. раздел 5, пункт 7.
Дополнительные расходы: услуги кадастрового инженера (от 3 000 до 8 000 руб.), нотариальное заверение согласий (от 1 500 руб. за документ), электронная подпись (от 1 200 руб. за год).

При соблюдении всех требований общее время от подготовки договора до получения выписки из ЕГРН составляет в среднем 14‑21 календарный день.

Практические рекомендации

Перед подписанием договора аренды проверьте актуальность выписки из ЕГРН о машино‑месте (не старше 30 дней).
Включите в договор пункт о необходимости получения согласия всех сособственников (если применимо) и о предоставлении копий таких согласий арендодателю.
При подготовке технического плана используйте услуги аккредитованного кадастрового инженера, имеющего опыт работы с парковочными местами.
Сохраняйте копии всех отправленных документов и квитанций об оплате – они могут понадобиться при споре или при подаче заявления в суд.
Если планируете долгосрочную аренду (более 1 года), обязательно укажите в договоре возможность пролонгации и порядок её оформления, чтобы избежать повторной регистрации каждый год.
При подаче заявления через портал «Госуслуги ЛНР» проверьте, что ваша квалифицированная электронная подпись не истекла и имеет право подписи документов в сфере недвижимости.


Регистрация аренды машино‑места в ЕГРН ЛНР – процедура, требующая внимательного соблюдения нормативных требований и точного оформления документов. Основные этапы – подготовка корректного договора аренды, обеспечение наличия кадастрового учёта объекта, получение согласия всех сособственников (при необходимости), оплата государственной пошлины и подача полного пакета документов в территориальный орган Росреестра ЛНР. Следуя представленному руководству, вы минимизируете риски приостановки регистрации и получите законно подтверждённое право на использование машино‑места в аренду на установленный срок.
Удачной регистрации!