Дата подготовки: (по информации из открытых источников).

С начала 2022 года в отношении Донецкой и Луганской Народных Республик (ДНР‚ ЛНР) введены серии международных санкций‚ которые напрямую затрагивают рынок недвижимости. После официального вхождения этих территорий в состав Российской Федерации (2022 г.) законодательство постепенно адаптировалось к новым условиям‚ однако санкционные ограничения продолжают формировать особый правовой режим для сделок с жильем и коммерческой недвижимостью.

Ключевые законодательные изменения (декабрь 2025 г.)

В декабре 2025 г. в правилах удостоверения доверенностей‚ действующих на территориях ДНР‚ ЛНР‚ Запорожской и Херсонской областей‚ появились важные ограничения:

• Личное участие собственника – для проведения сделок с участием недвижимости‚ зарегистрированной в ЕГРН‚ теперь обязательно присутствие самого владельца (или его законного представителя с нотариально заверенной доверенностью).
• Запрет на использование доверенностей‚ выданных в недружественных странах – доверенности‚ оформленные гражданами государств‚ попавших под санкции‚ не принимаются к рассмотрению в Росреестре ЛНР.
• Срок действия ограничений – указанные нормы действуют до 1 января 2028 г.‚ после чего возможна их пересмотр в зависимости от международной ситуации.

Ограничения для граждан недружественных иностранных государств

Согласно указам Правительства РФ и разъяснениям Управления Росреестра по ЛНР:

1. Граждане стран‚ включённых в список «недружественных» (США‚ страны ЕС‚ Великобритания‚ Канада‚ Япония и др.)‚ не могут зарегистрировать свои права на недвижимое имущество‚ расположенное на территориях ДНР‚ ЛНР‚ Запорожья и Херсона.
2. Запрет распространяется как на приобретение‚ так и на отчуждение (продажу‚ дарение‚ наследование) объектов недвижимости.
3. Исключение составляют случаи‚ когда сделка осуществляется через российское юридическое лицо‚ полностью подконтрольное гражданам РФ или дружественных стран.

Нотариальное удостоверение сделок

С 1 января 2026 г. все сделки с нежилой (коммерческой) недвижимостью‚ заключённые до конца 2025 г.‚ подлежат исключительно нотариальному удостоверению. Это означает:

• Отсутствие нотариального акта делает сделку ничтожной с точки зрения регистрации прав в ЕГРН.
• Нотариус обязан проверять соответствие сторон сделки санкционным спискам и наличие необходимых доверенностей.
• Для жилых объектов нотариальное удостоверение остаётся рекомендуемым‚ но не обязательным‚ если стороны являются физическими лицами‑резидентами РФ.

Риски ареста активов и защита прав собственников

Санкционный режим создаёт повышенный риск:

• Ареста имущества – иностранные активы‚ связанные с санкционными лицами‚ могут быть подвергнуты блокировке и последующему аресту по решению судов РФ.
• Вторичных санкций – сделки с участием подсанкционных лиц могут повлечь ограничения для российских контрагентов (банков‚ страховых компаний‚ регистраторов).
• Репутационных потерь – участие в сделках‚ противоречащих международным ограничениям‚ может негативно сказаться на деловой репутации.

Для минимизации рисков рекомендуется:

1. Проводить проверку контрагентов по актуальным санкционным спискам (OFAC‚ EU Consolidated List‚ российский перечень «недружественных» стран).
2. Использовать эскроу‑счета при расчётах‚ чтобы обеспечить возврат средств в случае блокировки сделки.
3. Оформлять страхование прав собственности ( insurance) у компаний‚ лицензированных в РФ.
4. Консультироваться с юристами‚ специализирующимися на международном праве и санкционном комплаенсе.

Налоговые нюансы

Санкционные ограничения влияют и на налогообложение сделок:

• НДС при продаже коммерческой недвижимости остаётся на уровне 20 %‚ однако при работе с иностранными покупателями из недружественных стран возможен отказ в возмещении входного НДС из‑за ограничений на банковские операции.
• Налог на имущество физических лиц рассчитывается по стандартным ставкам‚ но при блокировке счета собственник может столкнуться с задержками уплаты и последующими пени.
• При наследовании или дарении недвижимости гражданами недружественных стран возникает необходимость уплаты налога на наследство и дарения в повышенном размере (по ставке 30 % для нерезидентов).

Практические рекомендации для участников рынка

На основе анализа текущего законодательства и практики Росреестра ЛНР предлагаем следующий алгоритм действий при планировании сделки:

1. Предварительная проверка – уточнить статус сторон (резидент/нерезидент‚ наличие в санкционных списках).
2. Выбор формы сделки – при участии иностранных лиц предпочтительно оформлять сделку через российское юридическое лицо или использовать доверительное управление.
3. Подготовка документов – собрать выписку из ЕГРН‚ технический паспорт объекта‚ согласие супруга (при необходимости)‚ доверенность (если собственник не может присутствовать лично).
4. Нотариальное удостоверение – пройти процедуру у нотариуса‚ убедившись‚ что в акте указаны все реквизиты сторон и отсутствуют ссылки на санкционные лица.
5. Регистрация прав – подать документы в Управление Росреестра по ЛНР через электронный портал или лично‚ приложив квитанцию об оплате государственной пошлины.
6. Контроль исполнения – после получения выписки о переходе права собственности проверить отсутствие отметок о блокировке или аресте.

Влияние санкций и связанных с ними ограничений на рынок недвижимости ЛНР носит комплексный характер: оно затрагивает процедурные аспекты (личное участие‚ нотариальное удостоверение)‚ геополитические ограничения (запрет для граждан недружественных стран)‚ финансовые риски (блокировка счетов‚ арест активов) и налоговые последствия. Понимание текущего правового поля‚ тщательная проверка контрагентов и соблюдение нотариальных требований позволяют минимизировать негативные последствия и осуществить сделку с недвижимостью в условиях санкционного давления.

Статья подготовлена на основе официальных сообщений Управления Росреестра по ЛНР‚ разъяснений юридической практики СберПраво и актуальных нормативных актов на .