Дата актуализации: .
Сделки с недвижимостью в городе Краматорск (Донецкая область) регулируются нормами Национального законодательства Украины (Налоговый кодекс Украины, Закон «Об оценке недвижимости», постановления местных органов власти). Налоговые последствия зависят от статуса сторон (физическое лицо – резидент/нерезидент, юридическое лицо), типа объекта (жилое помещение, коммерческая недвижимость, земельный участок) и характера сделки (купля‑продажа, дарение, обмен, наследование). Ниже представлен подробный обзор основных налогов, которые могут возникнуть у продавца и покупателя, а также особенности, связанные с возможной недействительностью сделки.
Налоги у продавца (физическое лицо)
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
- Ставка: 18 % + военный сбор 1,5 % (итого 19,5 %).
- Объект налогообложения: доход, полученный от реализации недвижимости, определяемый как разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение и улучшение объекта (включая государственные пошлины, услуги риэлтера, ремонт).
- Освобождения:
- Если объект находился в собственности более 3 лет (для жилья) или 5 лет (для нежилых помещений) – доход освобождается от НДФЛ.
- При продаже единственного жилья, если срок владения менее минимального, но объект является единственным пригодным для проживания жильём – возможен вычет в размере дохода, подтверждённого документами (требуется подача декларации).
- Особенность для Краматорска: в связи с текущей ситуацией в регионе возможны временные льготы, установленные местными органами власти (например, снижение ставки для объектов, расположенных в зоне восстановления). Рекомендуется уточнять актуальные нормативные акты Донецкой областной государственной администрации.
Военный сбор
Уплачивается одновременно с НДФЛ по ставке 1,5 % от облагаемого дохода. Не подлежит вычетам, кроме случаев полного освобождения от НДФЛ.
Налог на имущество (если продавец – юридическое лицо)
- Ставка определяется местным советом и обычно составляет от 0,1 % до 1,5 % от балансовой стоимости объекта.
- При продаже объекта налог на имущество за период владения уплачивается полностью; после перехода права собственности новый владелец начинает уплачивать налог с момента регистрации.
Налоги у покупателя (физическое лицо)
Государственная пошлина за регистрацию права собственности
- Размер пошлины составляет 0,5 % от оценочной стоимости объекта, но не менее 1 прожиточного минимума (по состоянию на 2026 г. – около 2 500 UAH).
- Оплачивается в государственный реестр имущественных прав при подаче документов на государственную регистрацию сделки.
Налог на добавленную стоимость (НДС)
- При покупке нового жилья (объект введен в эксплуатацию менее 2 лет назад) продавец‑застройщик обязан начислить НДС по ставке 20 % и включить его в цену договора.
- При покупке вторичного жилья НДС не начисляется, если продавец не является плательщиком НДС (обычно физическое лицо).
Пенсионный сбор (при покупке земельного участка)
Для земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, может применяться пенсионный сбор в размере 1 % от кадастровой стоимости участка (уплачивается в Пенсионный фонд Украины).
Налоговые последствия при признании сделки недействительной
Согласно разъяснениям Верховного Суда Украины (постановление от , дело № 6‑123/2025), если сделка признана недействительной, но последствия недействительности по реализованному объекту недвижимости не применены (например, объект остался у покупателя, а возврат денежных средств не осуществлён), продавец всё равно может быть обязан уплатить НДФЛ, поскольку:
- Доход считается полученным в момент фактической передачи права собственности, независимо от последующего признания сделки недействительной.
- Освобождение от НДФЛ применяется только при условии, что доход фактически не получен (возврат средств произведён до подачи налоговой декларации).
Поэтому рекомендуется:
- В случае судебного спора немедленно уведомить налоговый орган о возможной необходимости корректировки ранее уплаченных налогов.
- Сохранять все документы, подтверждающие возврат средств или отсутствие фактического получения дохода (судебные решения, соглашения о возврате, выписки по банковским счетам).
- При необходимости подать уточненную декларацию по НДФЛ с приложением доказательств неполучения дохода.
- Предварительная оценка: провести независимую оценку рыночной стоимости объекта (оценка обязательна для расчета государственной пошлины и возможного НДС).
- Документальное подтверждение расходов: сохранить договора купли‑продажи, акты приёма‑передачи, чеки на ремонт и улучшение объекта – они уменьшают базу по НДФЛ у продавца.
- Консультация с налоговым консультантом: особенно важно при наличии нескольких объектов, при продаже коммерческой недвижимости или при работе с иностранными покупателями/продавцами.
- Проверка статуса плательщика НДС: уточнить, является ли продавец плательщиком НДС (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей).
- Учет местных льгот: следить за публикациями Донецкой областной государственной администрации о временных налоговых преференциях для объектов в зоне восстановления.
Практические рекомендации для сторон сделки в Краматорске
Налоговые последствия сделки с недвижимостью в Краматорске определяются совокупностью федерального налогового законодательства и региональных нормативных актов. Основные налоги – НДФЛ (с военным сбором), государственная пошлина за регистрацию, НДС (при покупке нового жилья) и, при наличии статуса юридического лица, налог на имущество. При признании сделки недействительной продавец остаётся обязанным уплатить НДФЛ, если доход фактически получен и не возвращён. Тщательная подготовка документов, использование возможных льгот и своевременная консультация с налоговыми специалистами позволяют минимизировать налоговые нагрузки и избежать споров с налоговыми органами.
Информация предоставлена на основе данных, доступных на , и может изменяться в связи с обновлением законодательства.