На 28 августа 2026 года правовое поле Луганской Народной Республики (ЛНР) и Донецкой Народной Республики (ДНР) находится в стадии активной интеграции в единое правовое пространство Российской Федерации. Вступление в силу Федеральных конституционных законов от № 4-ФКЗ и № 5-ФКЗ о принятии ЛНР и ДНР в состав РФ, а также Федеральных законов № 219-ФЗ и № 220-ФЗ от «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с принятием…», фактически унифицировало гражданское законодательство, регулирующее дарение недвижимости.

Тем не менее, сохраняются процедурные нюансы, связанные с переходным периодом, признанием ранее выданных документов, работой органов регистрации (Росреестра) и спецификой нотариального дела на новых территориях. Данная статья представляет подробный сравнительный анализ режима дарения недвижимости в двух республиках.

Нормативная правовая база: единый фундамент с региональными особенностями

Основным регулятором дарения в обеих республиках является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (ст. 572–578), применяемый на территориях ЛНР и ДНР с момента их вхождения в состав РФ.

Ключевые нормативные акты, регламентирующие процедуру:

• ГК РФ: Форма договора (письменная, нотариальная), основания возникновения права, обязательные условия.
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости…»: Порядок регистрации перехода права собственности в ЕГРН.
• ФЗ № 219-ФЗ и № 220-ФЗ от : Установили порядок признания и действия правоустанавливающих документов, выданных до вступления Конституционных законов в силу, а также особенности работы Росреестра на новых территориях.
• Проект закона Росреестра (на стадии обсуждения 2026 г.): «Об особенностях признания и действия правоустанавливающих документов на недвижимость, расположенную в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях». Документ уточняет механику перевода прав из «старых» реестров в ЕГРН.
• Основания законодательства ЛНР и ДНР: Законы республик о нотариате, о гонорарах нотариусов, региональные законы о налогах (налог на доходы физлиц, НДФЛ), действующие в силу ст. 72 Конституции РФ (совместное ведение);

Форма договора дарения: обязательная нотариальная форма

Согласно п. 2 ст. 574 ГК РФ, договор дарения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению. Это правило абсолютно идентично для ЛНР и ДНР.

Важно: Даже если в интернете встречается информация, что «Договор дарения может быть заключен между сторонами как в устной, так и в письменной форме», для недвижимости (включая доли) это неприменимо. Устная форма допустима только для подарков бытовой ценности (п. 1 ст. 574 ГК РФ). Передача ключей или документов без нотариального договора и регистрации в Росреестре не устанавливает иного правообладателя.

Сравнительная таблица: Требования к нотариальному удостоверению

Подготовка пакета документов: специфика «старых» и «новых» прав

Это самый сложный блок, где проявляются различия из-за истории формирования фонда недвижимости.

Общий базовый пакет (идентичен для обеих республик):

1. Паспорта дарителя и одаряемого (паспорт гражданина РФ — приоритетный; допускаются внутренние паспорта Украины по переходам до получения паспорта РФ в установленном порядке).
2. Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН, старые справки Госреестра ЛНР/ДНР, решения администраций, судебные акты).
3. Технический паспорт / Технический план: Свежий (срок действия обычно не регламентирован законом, но нотариусы и Росреестр требуют актуальный на момент сделки). Оформляется в БТИ (ГУ БТИ ЛНР/ДНР) или у кадастровых инженеров.
4. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам (ЖКХ), часто требуется нотариусом для чистоты сделки.
5. Согласие супруга(и) дарителя (если недвижимость общая) — нотариальное.
6. При дарении доли — доказательства уведомления соучастников (почтовые квитанции) или отказ от права предварительного выкупа (хотя при дарении оно не реализуется, нотариус фиксирует процедуру уведомления).

Ключевые отличия в документообороте (ЛНР vs ДНР):

ЛНР (Луганская Народная Республика)

• Архивные справки: Часто требуются справки из архивов Луганского ГУ БТИ или архивов бывших УБТИ районов (Свердловск, Красноармейск и др.), если технический паспорт утерян или старый (образец до 2014/2022 г.).
• Признание прав: Активная работа по вводу в ЕГРН объектов, оформленных по законам ЛНР 2014–2022 гг. (свидетельства Госреестра ЛНР). Росреестр ЛНР требует полный пакет «старых» документов для сверки;
• Границы участков: Высокая доля земельных участков без точных координат (без ГЗ). При дарении дома часто требуется межевание участка.

ДНР (Донецкая Народная Республика)

• Масштаб проблемы «двойных» реестров: В ДНР на ковидный период и период 2014–2022 гг. функционировали параллельно украинские реестры (Госреестр Украины) и реестры ДНР. Нотариусы ДНР часто сталкиваются с необходимостью проверки «чистоты» права в двух системах.
• Выписка из ЕГРН как обязательное условие: На практике нотариусы ДНР (особенно в Донецке и Мариуполе) жестче требуют предварительное получение выписки из ЕГРН на объект до удостоверения договора, чтобы исключить обременения, наложенные по украинским решениям судов или нотариусам.
• Сложность с прописанными гражданами Украины: (Ссылка на запрос из интернета). В ДНР часто встречается ситуация: прописан совершеннолетний ребенок, гражданин Украины, с регистрацией в украинском паспорте.

  Решение: Дарение не снимает регистрацию (прописку). Для выписки нужна заявка жильца или решение суда (ст; 31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ). Гражданство Украины не лишает права пользования жильем, но усложняет выписку через МФЦ/Госуслуги без личного присутствия или нотариальной доверенности.

Государственная регистрация перехода права (ЕГРН)

С 2023 года единым регистратором является Росреестр (территориальные управления по ЛНР и ДНР).

Сравнение процедуры регистрации:

| Параметр | ЛНР (Управление Росреестра по ЛНР) | ДНР (Управление Росреестра по ДНР) |
| :— | :— | :— |
| Срок регистрации | 7–9 рабочих дней (стандарт), до 5 дней — при электронной подаче нотариусом. | 7–9 рабочих дней. В Мариуполе и Донецке нагрузка выше — возможны задержки до 10-12 дней. |
| Подача документов | Через нотариуса (электронно), приоритет. Через МФЦ / лично — допускается; | Аналогично. Нотариусы ДНР активно переведены на электронное взаимодействие с Росреестром. |
| Госпошлина | 2000 руб. (физлица) за объект / 350 руб. (электронно через нотариуса). Единая для РФ. | Идентично. |
| Признание «старых» свидетельств | Свидетельства Госреестра ЛНР (синего/зеленого цвета) признаются, но требуют ввода в ЕГРН при первой сделке. | Свидетельства Госреестра ДНР + выписки Госреестра Украины (если право возникло до 2014 г. и не переоформлялось). Требуется легализация через суд или админ. порядок (219-ФЗ). |
| Кадастровая стоимость | Пересчет ведется по методике Минэкономразвития РФ. Часто ниже рыночной. | Аналогично. В ДНР активнее проводится массовая оценочная деятельность для налогообложения. |

Налогообложение (НДФЛ): Единые правила, разная база

Налоговый кодекс РФ применяется полностью. Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ — 13% (до 5 млн руб. в год), для нерезидентов, 30%.

Освобождение от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ):

• Дарение между близкими родственниками (супруги, родители/дети, братья/сестры, дедушки/бабушки/внуки) — освобождает от налога в обеих республиках.
• Дарение между далекими родственниками или третьими лицами — налоговая база = доход одаряемого (кадастровая стоимость или рыночная, если выше).

Региональные нюансы:

• Кадастровая стоимость: Является базой для расчета налога (если договорная цена ниже 70% от кадастровой, налоговая может пересчитать по ст. 40 НК РФ). В ЛНР и ДНР кадастровая стоимость формируется единым центром, но данные могут отличаться по срокам ввода в реестр.
• Налоговый вычет (ст; 220 НК РФ): Одаряемый (при продаже в будущем) имеет право на вычет 1 млн руб. или расходы на приобретение (нулевые при дарении). Даритель вычета не имеет.

Специфические риски и «подводные камни» (2026 год)

Риск оспаривания сделки (ст. 177, 179 ГК РФ)

В обеих республиках высок риск оспаривания дарения наследниками дарителя или кредиторами по основаниям:

• Недееспособность дарителя (психические расстройства, возраст, тяжелое состояние здоровья — актуально для пожилых доноров).
• Обман, насилие, тяжелые обстоятельства.
• Фиктивность сделки (дарение под прикрытием купли-продажи для ухода от налога/кредиторов).

Защита: Нотариус обязан проверять волю и осознанность. В ЛНР и ДНР нотариусы часто требуют справку от врача-психиатра/нарколога (по месту жительства) для пожилых дарителей, хотя закон этого не требует напрямую.

Обременения и аресты

Перед дарением обязательно заказать выписку из ЕГРН.

• ЛНР: Часто встречаются арресты по старым решениям судов ЛНР (до 2022 г.), которые не сняты автоматически.
• ДНР: Риск «двойных» обременений: арест наложен судом ДНР + арест наложен судом Украины (признанный в РФ по 219-ФЗ или не признан). Нотариус ДНР тщательнее проверяет этот момент.

Дарение доли в праве общей собственности

Правило единое: «Даже если человек владеет только долей недвижимости, он все еще вправе подарить ее другому человеку» (ст. 246, 250 ГК РФ).

• Соучастники не имеют права предварительного выкупа при дарении (разъяснение ВС РФ).
• Нотариус обязан уведомить соучастников о намерении дарителя подарить долю (для обеспечения их прав на разделение доли в натуре или выделение, ст. 252 ГК РФ).
• Если доля невыделена в натуре (комната в коммуналке, часть дома) — дарение возможно, но одаряемый получает «абстрактную долю», пользоваться которой может только по соглашению или через суд.

Пошаговый алгоритм оформления (Чек-лист для ЛНР и ДНР)

1. Проверка объекта: Заказать выписку из ЕГРН (через Госуслуги, МФЦ или нотариуса). Проверить: собственник, обременения, аресты, соответствие площади/адреса реальности.
2. Техническая инвентаризация: Вызвать кадастрового инженера (БТИ или частный) для снятия технического плана (XML-схемы), обязательно для регистрации в ЕГРН, если объект ранее не был в ЕГРН или менялась конфигурация.
3. Подготовка документов лиц: Паспорта РФ (желательно), СНИЛС. Если паспорта РФ нет — внутренний паспорт Украины + документ, подтверждающий основание пребывания (РВП/ВНЖ/решение о приеме в гражданство/справка о рассмотрении заявления).
4. Согласование с супругом/соучастниками: Получить нотариальное согласие супруга(и). Уведомить соучастников о дарении доли (почта РФ, заказное с вложением).
5. Обращение к нотариусу: Выбрать нотариуса ЛНР или ДНР (территориальность не строгая, но удобнее по месту нахождения имущества). Нотариус:
   • Проверяет документы, волю сторон.
   • Составляет проект договора.
   • Удостоверяет договор.
   • Отправляет документы в Росреестр электронно (срок регистрации сокращается, пошлина 350 руб.).
6. Получение результата: Выписка из ЕГРН на руки одаряемому (электронно на почту нотариуса/Госуслуг или бумажная в МФЦ). Только с этого момента одаряемый становится собственником.
7. Налоговая отчетность: Если нет освобождения (не близкие родственники), одаряемый подает 3-НДФЛ до 30.04 следующего года, платит налог до 15.12.

Резюме: Главные отличия ЛНР и ДНР на практике

Несмотря на единое федеральное законодательство, на практике в 2026 году наблюдаются следующие различия:

На 2026 год дарение недвижимости в ЛНР и ДНР — это полноценная нотариальная сделка по правилам ГК РФ с регистрацией в ЕГРН через Росреестр. Законодательных различий между республиками нет.

Ключевые рекомендации для безопасной сделки:

• Начинайте с выписки из ЕГРН. Не доверяйте только «старым» свидетельствам Госреестра ЛНР/ДНР; Проверьте, введен ли объект в ЕГРН, есть ли аресты.
• Обращайтесь к нотариусу заранее (за 1-2 недели) для предварительной проверки документов. Нотариус — ваш главный гарант законности (ст. 574 ГК РФ).
• Решите вопрос с прописанными ДО сделки. Особенно актуально для ДНР: если в квартире прописаны граждане Украины, оформите их выписку (добровольно через нотариуса/МФЦ или через суд) до дарения, иначе одаряемый получит «груз» в виде ненужных жильцов.
• Технический план — заранее. Без актуального XML-схемы Росреестр приостановит регистрацию.
• Используйте электронную регистрацию через нотариуса. Экономит время (3-5 дней вместо 9) и деньги (пошлина 350 руб. вместо 2000 руб.).

Помните: «Только подписанный дарителем и одаряемым договор дарения и зарегистрированный на основании него переход права собственности в органе регистрации прав свидетельствует о получении одаряемым такого большого подарка в собственность». Передача ключей, писем или устных обещаний правовых последствий не порождает.

Статья подготовлена на основе законодательства РФ (ГК РФ, НК РФ, 218-ФЗ, 219-ФЗ, 220-ФЗ), разъяснений ВС РФ и практики применения права на территориях ЛНР и ДНР по состоянию на . Данная информация носит справочный характер. Для оформления конкретной сделки обратитесь к нотариусу.