Внимание! Данная статья написана специально для предпринимателей и юридических лиц, работающих в сфере строительства и долевого участия в Луганской Народной Республике (ЛНР). Все рекомендации соответствуют действующему законодательству РФ, в частности главе 26.2 Налогового кодекса РФ, а также региональным нормативным актам, действующим в ЛНР.

Общие положения упрощённой системы налогообложения (УСН) в ЛНР

Организации и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в ЛНР, имеют право выбрать упрощённый налоговый режим (УСН). Основные преимущества УСН:

• Упрощённый порядок расчёта налога (одна ставка вместо нескольких).
• Сокращённый объём бухгалтерской отчётности.
• Возможность выбора налоговой базы: «доходы» или «доходы минус расходы».

Для всех регионов РФ, включая ЛНР, обязательные правила применения УСН прописаны в главе 26.2 Налогового кодекса РФ. Однако в ЛНР существуют дополнительные требования, связанные с долевым участием в строительстве и целевым финансированием.

Долевое участие в строительстве: правовая база

Долевое участие регулируется Федеральным законом от  № 473‑ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Ключевые документы:

1. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
2. Эскроу‑счета, на которые вносятся средства участников.
3. Отчётность о целевом использовании средств.

В ЛНР к этим документам добавляются региональные акты, уточняющие порядок раздельного учёта доходов и расходов, полученных в рамках целевого финансирования;

Выбор налоговой базы УСН для застройщика

Для большинства застройщиков, работающих по ДДУ, оптимально использовать базу «доходы минус расходы», так как она позволяет учесть:

• затраты на инженерные изыскания и проектную документацию;
• стоимость материалов, закупленных у поставщиков;
• расходы на субподрядчиков и услуги сторонних организаций;
• входной НДС, который подлежит вычету.

Учёт расходов в целях УСН: ст. 346.16‑346.17 НК РФ

Согласно ст. 346.16 НК РФ, расходы, связанные с осуществлением деятельности, учитываются в момент их оплаты. При этом:

1. Расходы фиксируются в бухгалтерском учете по мере их фактической выплаты (пункт 2 ст. 346.17).
2. Для расходов, возмещаемых за счёт средств участников долевого строительства, необходимо вести раздельный учёт (доходы и расходы, полученные в качестве целевого финансирования);
3. Если средства поступают на эскроу‑счёт, они считаются целевыми и отражаются в отдельном субсчёте бухгалтерского учёта.

Пример записи в журнале:

Дт 76 «Расчёты с контрагентами» – Кт 51 «Расчётный счёт» – (поступление средств от дольщика)
Дт 41 «Товары» – Кт 60 «Поставщики» – (оплата материалов)
Дт 20 «Основное производство» – Кт 76 «Расчёты с контрагентами» – (перенос расходов на эскроу‑счёт)

НДС при УСН и долевом участии

Строительные организации, находящиеся на УСН, могут принимать к вычету входной НДС по следующим правилам:

• Входной НДС по материалам, услугам субподрядчиков и другим расходам учитывается в момент их оплаты.
• При реализации квартиры застройщик начисляет исходящий НДС от полной стоимости, указанной в ДДУ. В эту сумму уже включены все затраты, включая ранее уплаченный НДС.
• Разница между входным и исходящим НДС (если таковая имеется) отражается в налоговой декларации по НДС, даже если организация на УСН.

Важно: если застройщик использует базу «доходы», НДС не влияет на размер налога, но обязательство по его уплате сохраняется.

Эскроу‑счета и целевое финансирование

Для долевого строительства в ЛНР обязательным является открытие эскроу‑счёта в банке. На этом счёте хранятся средства участников до момента завершения строительства или выполнения условий ДДУ.

Бухгалтерский учёт эскроу‑счёта:

1. Получение средств от дольщиков – Дт 51 «Расчётный счёт» – Кт 76 «Расчёты с контрагентами».
2. Перемещение средств в субсчёт «Целевое финансирование» – Дт 76 – Кт 71 «Расчёты с учётными подразделениями».
3. Оплата расходов по ДДУ (материалы, работа субподрядчиков) – Дт 20/26/44 – Кт 51.
4. Отражение расходов в налоговой базе «доходы минус расходы» – расходы учитываются в момент их оплаты.

Регулятивные требования (письмо Минфина РФ от  № 03‑03‑06/1/35958) предписывают вести раздельный учёт доходов и расходов, полученных в качестве целевого финансирования. Это позволяет избежать двойного налогообложения и снизить налоговые риски.

Особенности учёта для генподрядчиков и субподрядчиков

Если застройщик выступает в роли генподрядчика, а работы выполняются субподрядчиками, необходимо учитывать следующее:

• Субподрядчики выставляют счета‑фактуры, включающие НДС. Генподрядчик принимает к вычету входной НДС и передаёт его в стоимость реализуемой квартиры.
• Расходы на субподрядчиков учитываются в составе расходов по УСН «доходы минус расходы» в момент их оплаты.
• При передаче прав на объект (например, при продаже квартиры дольщику) генподрядчик учитывает полную стоимость реализации, включая НДС, уже включённый в цену.

Практические рекомендации для застройщиков в ЛНР

1. Определите оптимальную налоговую базу. При больших затратах на материалы и работу субподрядчиков рекомендуется «доходы минус расходы».
2. Откройте эскроу‑счёт. Убедитесь, что в бухгалтерском учёте он отражён отдельным субсчётом.
3. Ведите раздельный учёт целевого финансирования. Используйте отдельные аналитические счета (71‑1, 71‑2 и т.д.).
4. Документируйте каждый расход. Счета‑фактуры, акты выполненных работ, договоры субподряда – всё должно быть подтверждено документально.
5. Своевременно учитывайте входной НДС. При оплате материалов и услуг фиксируйте его в журнале‑регистре НДС.
6. Соблюдайте сроки подачи деклараций. Декларация по УСН подаётся раз в квартал, а отчётность по НДС – ежеквартально.
7. Контролируйте исполнение условий ДДУ. При несоблюдении сроков строительства средства с эскроу‑счёта могут быть возвращены дольщикам, что повлечёт корректировку налоговой базы.

Для строителей и застройщиков, работающих в ЛНР, упрощённая система налогообложения предоставляет гибкие возможности, однако требует строгого соблюдения правил учёта, особенно в части долевого участия и целевого финансирования. Ключевые моменты:

• Выбор налоговой базы «доходы минус расходы» позволяет уменьшить налоговую нагрузку за счёт реальных расходов.
• Все средства, полученные от дольщиков, должны быть размещены на эскроу‑счёте и учтены в отдельном субсчёте.
• Входной НДС подлежит вычету, а исходящий НДС начисляется при реализации квартиры – оба вида НДС отражаются в налоговой декларации, независимо от выбранной УСН.
• Раздельный учёт доходов и расходов, полученных в качестве целевого финансирования, является обязательным требованием регионального законодательства.

Тщательное соблюдение этих правил позволит застройщику в ЛНР минимизировать налоговые риски, правильно оформить бухгалтерскую отчётность и успешно вести бизнес в условиях долевого строительства.

Дата публикации: