Важное предупреждение: На данный момент на территории Луганской Народной Республики (ЛНР) действует законодательство Российской Федерации. Процедура узаконивания перепланировки регулируется Жилищным кодексом РФ (ст. 25, 26), ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также региональными нормативными актами ЛНР и порядком, установленным Администрацией города Луганска.

Несанкционированная перепланировка влечет за собой штрафы (ст. 7.21 КоАП РФ), обязательство привести помещение в первоначальное состояние за свой счет и проблемы при продаже/наследовании квартиры. Данная инструкция актуальна для многоквартирных жилых домов (МКД).

Этап 1: Определение вида работ — перепланировка или реконструкция?

Прежде чем собирать документы, точно классифицируйте намечаемые работы. От этого зависит сложность процедуры.

Что считается перепланировкой (требует согласования):

• Снос/возведение перегородок, изменение площади комнат.
• Перенос или объединение санузлов, кухни.
• Смена назначения помещений (например, жилое в нежилое и наоборот).
• Установка/замена окон и дверей, если меняется проем в несущей стене.
• Вынос балкона/лоджии за габариты стены (согласование крайне сложное).
• Установка напольных вентиляционных каналов, изменение системы вентиляции.

Что НЕ является перепланировкой (согласования не требует, но может требовать уведомления или акта приемки):

• Косметический ремонт (поклейка обоев, покраска, укладка ламината).
• Замена сантехники/электропроводки в старых местах без изменения схемы.
• Установка межкомнатных дверей в существующих проемах.
• Утепление лоджий/балконов без сноса ограждений.

Что считается реконструкцией (сложная процедура через МФЦ/Архитектуру):

• Капитальный ремонт с изменением параметров несущих конструкций.
• Пристройка, настройка, надстройка (актуально для частных домов, в квартирах практически не применяется).

Критически важно: Любые работы, затрагивающие несущие стены, перекрытия, колонны, балки — требуют заключения проектной организации (автора проекта дома или имеющей лицензию СРО) о возможности проведения работ. Без этого заключения проект не согласуют.

Этап 2: Подготовка проектной документации

Самостоятельно нарисовать план на коленке нельзя; Проект должен быть разработан лицензированной проектной организачцией (членом СРО проектировщиков);

Состав проекта перепланировки:

1. Пояснительная записка (описание работ, материалов, обоснование безопасности).
2. План БТИ «До перепланировки» (свежий, не старше года, с подписью замерщика).
3. План «После перепланировки» (черновик с нанесенными изменениями).
4. Схемы инженерных систем (вентиляция, водоснабжение, отопление, электрика) — если меняются.
5. Акт обследования квартиры (подписывается замерщиком БТИ и вами).

Где заказать в Луганске: Обращайтесь в местные проектные бюро, имеющие допуск СРО. Проверяйте реестр СРО на сайте НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Стоимость проекта в среднем 15 000 – 40 000 руб. в зависимости от сложности.

Этап 3: Согласование проекта в Администрации города Луганска

С 2023 года процедура переведена в электронный вид через Госуслуги (ЕПГУ) или МФЦ.

Пакет документов для подачи (сканы/оригиналы):

• Заявление установленного образца (заполняется на портале/в МФЦ).
• Копия паспорта собственника(ов).
• Документ на право собственности (Выписка ЕГРН, свидетельство, договор).
• Технический паспорт квартиры (БТИ) + План «До».
• Проект перепланировки (в 2-х экземплярах на бумаге + электронная версия PDF/DWG).
• Нотариальное согласие второго супруга (если квартира в совместной собственности).
• Согласие ипотечного кредитора (если квартира в заложе).
• Протокол собрания собственников МКД (если затрагиваются общие имущества: вентшахты, фасад, подъезды).

Сроки рассмотрения:

Обычно до 45 календарных дней (10 дней на регистрацию + 30 дней на экспертизу + 5 дней на выдачу решения).

Возможные исходы:

• Положительное решение (Разрешение) — можно начинать стройку.
• Отказ, с указанием причин (несоответствие проекту, нарушение СНиП/СП, отсутствие заключения по несущим стенам). Отказ можно обжаловать в суде.

Этап 4: Проведение строительно-монтажных работ

Начинать работы ДО получения разрешения СТРОГО ЗАПРЕЩЕНО. Это повод для штрафа и приказа на восстановление.

Правила стройки:

• Работы должны строго соответствовать согласованному проекту. Любое отклонение, повод для отказа в узаконивании по итогам.
• Наймите бригаду с допуском СРО на выполнение строительных работ (особенно для сноса несущих стен, сварки, вентиляции). Сохраняйте акты выполненных работ (КС-2, КС-3) и договор.
• Соблюдайте режим тишины (Закон ЛНР/Региональный закон о тишине).
• Мусор вывозите только в спецконтейнерах по договору с подрядчиком (не сбрасывайте в опорные мусоропроводы!).

Этап 5: Постпроектный замер и получение акта приемки (Скрытые работы)

После завершения стройки, но ДО укладки финишного пола, штукатурки стен и установки плитки (чтобы были видны вентканалы, водопровод, электрика в стенах/перекрытиях):

1. Вызовите замерщика БТИ (ГБУ «БТИ ЛНР» или аккредитованные частные организации) для съемки плана «После перепланировки» (фактического).
2. Примите у замерщика/проектанта Акт приемки выполненных работ (КС-11/КС-14) и Акт обследования скрытых работ (подписывается вами, прорабом, замерщиком).
3. Получите новый Технический паспорт квартиры с планом «После».

Этап 6: Уведомление об окончании перепланировки (Финал)

С пакетом документов снова идете на Госуслуги / в МФЦ Луганска для получения решения об согласовании завершения перепланировки.

Документы для финальной заявки:

• Заявление об окончании перепланировки.
• Новый Технический паспорт БТИ (план «После»).
• Акт приемки выполненных работ (КС-11).
• Акт обследования скрытых работ.
• Копия ранее полученного Разрешения на перепланировку.
• Свидетельства СРО подрядчиков (если работы были сложными).

Срок рассмотрения: до 18 рабочих дней. Результат, Решение об согласовании завершения перепланировки.

Этап 7: Внесение изменений в ЕГРН (Росреестр)

С решением Администрации и новым техническим паспортом обращаетесь в МФЦ или на Госуслуги для подачи заявления о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

• Госпошлина: 350 руб. (для физлиц, электронная подача — со скидкой 30%).
• Срок: 9 рабочих дней (через МФЦ + 2-3 дня).

Результат: Выписка из ЕГРН с новой планировкой и площадями комнат. Теперь квартира полностью легальна для сделок.

Особенности для жителей Луганска (ЛНР) на 2024-2025 гг.

Частые ошибки, которые стоят денег и времени

1. Снос «просто стены», которая оказалась несущей. Всегда заказывайте обследование у проектировщика до покупки квартиры или начала дизайна.
2. Смещение «мокрых зон» (кухни, санузлы) над жилыми комнатами соседей снизу. СанПиН и СП 54.13330 запрещают это без сложной гидроизоляции и согласия соседей/управляющей компании. В Луганске отказывают часто.
3. Увеличение площади санузла за коридор/кухню без вентиляции. Естественная вентиляция должна работать. Приточная — через окна, вытяжная, через вентшахту. Заглушение вентшахты — грубое нарушение.
4. Игнорирование пожарной безопасности. Проемы в стенах эвакуационных путей, установка решеток на окнах без аварийного выхода — отказ в согласовании.
5. Самостоятельная замена тругопроводов/проводки без схем в проекте. По итогам замерщик БТИ увидит расхождение с проектом — отказ в акте приемки.

Что делать, если перепланировка уже сделана (Самострой)?

Если вы купили квартиру с уже сделанной перепланировкой или сделали сами без разрешения:

1. Закажите обследование у проектировщика. Он определит: можно ли это узаконить (соответствует ли нормам СНиП/СП сейчас).
2. Если ДА: Разрабатывается проект «как есть» (фактическое состояние). Подаете на согласование по упрощенной схеме (ст. 29 ЖК РФ, уведомление о завершении, но на практике в ЛНР часто требуют полный цикл как для новой).
3. Если НЕТ (грубое нарушение: снесена несущая стена без усиления, санузл над спальней соседа):
   • Придется восстанавливать исходное состояние за свой счет.
   • Или идти в суд (ст. 29 ЖК РФ) — суд может обязать узаконить, ЕСЛИ нарушение не создает угрозы безопасности и не нарушает права соседей. Но судебная практика в ЛНР пока формируется, риски высоки.

Краткий чек-лист для скачивания/печати

Полезные контакты и ресурсы (Луганск, ЛНР)

• Портал госуслуг ЛНР: gosuslugi.lnr.ru (основной вход для подачи заявлений).
• ЕПГУ РФ (Госуслуги): gosuslugi.ru (выбор региона: Луганская Народная Республика).
• Администрация города Луганска (Архитектурно-градостроительный отдел / Комитет по имущественным отношениям): Официальный сайт lugansk.gov.ru (раздел «Строительство», «Перепланировка»).
• ГБУ «БТИ ЛНР»: Сайт bti-lnr.ru (адреса филиалов, телефоны замерщиков, прайс).
• АО «Газпром межрегионгаз Луганск» (Луганскгаз): Сайт lugansk.gazprom-mezhregion.ru (согласование газовых перепланировок).
• МФЦ Луганска: Адреса и режим работы на портале госуслуг ЛНР.

Помните: Легальная перепланировка — это гарантия вашей безопасности, спокойствия соседей и ликвидности недвижимости. Не экономьте на проектировщике и согласованиях. Хорошего ремонта!