Внедрение законодательства Российской Федерации на территории Луганской Народной Республики (ЛНР) кардинально изменило режим ведения бизнеса, в т.ч. правила аренды земельных участков. На сегодняшний день (август 2026 г.) нормативная база ЛНР в налоговом и бухгалтерском учете максимально гармонизирована с законодательством РФ: действуют Налоговый кодекс РФ (НК РФ), Федеральные стандарты бухгалтерского учета (ФСБУ), в т.ч. ФСБУ 25/2018 «Аренда», а также соответствующие Законы ЛНР.

Ниже представлен подробный разбор ключевых аспектов, которые организация-арендатор должна учитывать при оформлении и учете договора аренды земельного участка.

Правовая основа и регистрация договора

Согласно Гражданскому кодексу РФ (применяемому в ЛНР) и Закону ЛНР «Об обращении земель», договор аренды земельного участка сроком от 1 года подлежит государственной регистрации в Росреестре (территориальном органе по ЛНР).

• Госпошлина: уплата госпошлины за регистрацию договора является обязательным условием. В бухгалтерском учете она капитализируется (включается в первоначальную стоимость права пользования землей) или списывается на расходы в зависимости от цели использования участка (см. ниже).
• Срок действия: краткосрочная аренда (до 1 года) не требует регистрации, но на практике организации предпочитают долгосрочные договоры для стабильности бизнеса.

Бухгалтерский учет по ФСБУ 25/2018 «Аренда»

С вступлением в силу ФСБУ 25/2018 учет аренды земельных участков претерпел существенные изменения. Главный принцип: право пользования землей (актив по праву пользования) и арендная обязательства признаются в балансе арендатора (за исключением краткосрочной аренды и аренды низкой стоимости, если организация применила упрощенный подход).

Первоначальное признание

На дату начала аренды организация отражает:

1. Актив по праву пользования (Дебет 08 / Кредит 60): по сумме дисконтированных будущих арендных платежей + первоначальные прямые расходы (госпошлина, комиссии, правовые услуги) + платежи, сделанные до начала аренды.
2. Арендную обязательства (Дебет 60 / Кредит 76.АР): по той же сумме, за вычетом авансов.

Учет затрат на приобретение права на заключение договора

Если организация платила за право заключить договор аренды (аукцион, конкурс), данные расходы включаются в первоначальную стоимость актива по праву пользования (счет 08) (Письма Минфина РФ от № 03-03-06/1/24623, от № 03-03-06/1/69924). Они не относятся на расходы текущего периода сразу.

Последующая оценка и амортизация

• Амортизация: Актив по праву пользования амортизируется линейным способом в течение срока аренды (счет 02/05/26/20/44/25/23/91.2 в зависимости от назначения участка). Земля как таковая не изнашивается, но право пользования ею имеет конечный срок — срок договора.
• Проценты за пользование кредитом (Дебет 91.2/20/26/44 / Кредит 76.АР): Начисляются по эффективной процентной ставке на остаток арендной обязательства.
• Погашение обязательства (Дебет 76.АР / Кредит 51/52): При оплате аренды.

Забалансовый учет

Несмотря на признание актива в балансе, арендованные земельные угодя ведутся на забалансовом счете 001 «Земельные участки, полученные в аренду». Обычно они учитываются по нормативной (кадастровой) стоимости или по договорной, если нормативная не определена. Это требование сохраняется для контроля за движением земель и расчета земельного налога.

Распределение расходов по целям использования

Структура проводок зависит от того, как используется участок:

• Производственная деятельность (основное производство): Амортизация и проценты — Дебет 20, 23, 25, 26 (Кредит 02/05, 76.АР).
• Управленческие нужны / Общехозяйственные нужды: Дебет 26 (Кредит 02/05, 76.АР).
• Сдача в субаренду / Прочая деятельность: Дебет 26 / 44 / 91.2 (Кредит 02/05, 76.АР).

Налоговый учет по налогу на прибыль (НК РФ, гл. 25)

Налоговый учет аренды земли имеет существенные отличия от бухгалтерского. Ключевой момент: право пользования землей не признается амортизируемым активом для налоговых целей (п. 1 ст. 256, п. 3 ст. 258 НК РФ).

Арендные платежи

• Ежемесячные платежи: Признаются расходами по уменьшению налоговой базы (ст. 264 НК РФ) в том налоговом периоде, к которому они относятся (на основании договора и акта приема-передачи/счета на оплату).
• Классификация расходов: Относятся к расходам на производство и реализацию (п. 1 ст. 264 НК РФ), если участок используется в основной деятельности. Если в прочей — к прочим расходам (п. 1 ст. 265 НК РФ). Прямое/косвенное распределение зависит от учетной политики (обычно аренда земли — косвенные расходы).

Затраты на приобретение права на заключение договора (ст. 264.1 НК РФ)

Согласно ст. 264.1 НК РФ, затраты на оплату права на заключение договора аренды земли признаются затратами на приобретение права на земельные участки.

• Они не включаются в расходы текущего периода единовременно.
• Они увеличивают первоначальную стоимость права на земельный участок для налоговых целей.
• Возврат этих затрат происходит путем уменьшения налоговой базы при реализации (уступке) права аренды или ином прекращении права (через амортизацию не идет, возврат, при отчуждении).

Земельный налог

• Плательщиком земельного налога является собственник участка (арендодатель — госорган/муниципалитет/ЧЛ).
• Арендатор не платит земельный налог самостоятельно, однако договором аренды может быть установлено возмещение арендодателю уплаченного налога.
• Суммы земельного налога, возмещенные арендодателю (или уплаченные от его имени по договору), включаются в состав расходов на производство и реализацию (п. 1 ст. 264 НК РФ) в объеме, отраженном в декларации по земельному налогу (Письмо Минфина РФ, судебная практика).

Госпошлина за регистрацию

Госпошлина за регистрацию договора аренды относится к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (п. 1 ст. 265 НК РФ), и учитывается в налоговом периоде, когда она уплачена (на основании квитанции/чека).

Перерасчет арендных платежей

Если произведен перерасчет аренды за прошлые периоды (например, по акту сверки с Комитетом по управлению имуществом), разница отражается в внереализационных доходах/расходах текущего налогового периода (п. 20 ст. 250, п. 7 ст. 265 НК РФ) по дате документа-основания (акта сверки).

НДС и аренда земли: критически важные нюансы

Это одна из самых ошибкоопасных зон.

Аренда у государства/муниципалитета (основной случай в ЛНР)

• Арендодатель (госорган): Не является плательщиком НДС по арендным платежам за землю (п. 3 ст. 149 НК РФ — операция не облагается НДС).
• Арендатор: НЕ является налоговым агентом по НДС. Удерживать НДС с арендной платы за землю не нужно (Письмо Минфина РФ от № 03-07-07/12728).
• Вычет НДС: Так как операция не облагается НДС, арендатор не имеет права вычесть «НДС» из арендных платежей (его там нет). В счете-фактуре от арендодателя НДС не выделяется.

Аренда у коммерческой организации / физлица (НДС при субаренде)

• Если арендодатель — плательщик НДС (организация на ОСНО), он выставляет счет-фактуру с НДС 20/120. Арендатор принимает вычет по общим правилам.
• Субаренда: Если организация сдает арендованный участок в субаренду, она становится арендодателем. Сдача в субаренду земли — операция, облагаемая НДС (исключение п. 3 ст. 149 НК РФ относится только к передаче в аренду государством/муниципалитетом). Организация-субарендодатель должна начислить НДС, выставить счет-фактуру и перечислить налог в бюджет.

Налог на имущество организаций

Земельные участки не являются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ). Следовательно, арендованный участок не облагается этим налогом ни у арендодателя, ни у арендатора.

Однако, если на арендованном участке расположены основные средства (здания, сооружения), принадлежащие арендатору на праве собственности, они облагаются налогом на имущество (если не попадают под исключения ст. 381 НК РФ). Аренда земли сама по себе не создает объект налогообложения по имущественному налогу.

Субаренда и уступка прав аренды

• Субаренда: Требует письменного согласия арендодателя (если иное не предусмотрено законом/договором). Бухучет: арендатор продолжает учитывать основной договор аренды по ФСБУ 25, а доходы от субаренды — как выручку от реализации (Дебет 62/76 — Кредит 90/91, НДС, 90.3/68).
• Уступка права аренды (цессия): При уступке права аренды третьему лицу за плату:
  • Бухучет: Списание остаточной стоимости актива по праву пользования и обязательства, признание дохода/убытка от уступки (счет 91).
  • Налог на прибыль: Доход от уступки — внереализационный (п. 3 ст. 250 НК РФ). Расходы — первоначальная стоимость права аренды (в т.ч. затраты по ст. 264.1 НК РФ), не возвращенные ранее (п. 1 ст. 265 НК РФ). Если у организации нет учтенных затрат на приобретение права (аренда была бесплатной/без аукциона), налоговая база формируется только доходами.

Типовые ошибки и чек-лист для бухгалтера

Резюме: алгоритм действий при заключении договора

1. Правовая проверка: Категория земель, вид разрешенного использования, срок аренды, наличие обременений. Соответствие Генеральному плану/ППЗ.
2. Финансовые условия: Размер платы, порядок индексации, порядок возмещения земельного налога, ответственность сторон.
3. Регистрация: Подача в Росреестр (МФЦ), уплата госпошлины. Получение выписки ЕГРН;
4. Бухгалтерский учет (Дата начала аренды):
   • Расчет дисконтированных платежей (ключевая ставка ЦБ/ставка договора).
   • Проводка: Дт 08 — Кт 60 (Актив права пользования), Дт 60 — Кт 76.АР (Обязательства).
   • Капитализация госпошлины и прямых затрат (Дт 08, Кт 60/76);
   • Постановка на амортизацию (счет 02/05/08/09/10 в зависимости от политики).
   • Заведение карточки на счете 001 (кадастровая стоимость).
5. Налоговый учет:
   • Затраты на аукцион/право заключения договора — на счет затрат на приобретение права (ст. 264.1 НК РФ).
   • Ежемесячная аренда, расходы периода (ст. 264/265 НК РФ);
   • Земельный налог (возмещение) — расходы периода.
   • Госпошлина регистрации — прочие расходы периода оплаты.
6. НДС: Проверить статус арендодателя. Если гос/муниципалитет — НДС не облагается, вычета нет, агентства нет. Если коммерческий — принимать вычет по счету-фактуре.
7. Ежеквартально/Ежегодно: Пересчет обязательства (проценты), амортизация, отражение в декларациях (Прибыль, Имущество, если есть ОС на участке, Земельный налог — платит арендодатель).

Важно: Данная статья отражает положение законодательства на август 2026 года. Законодательство ЛНР продолжает интеграцию с РФ, поэтому необходимо мониторить изменения в Законах ЛНР «О налогах и сборах», «О бухгалтерском учете» и пояснениях Министерства финансов ЛНР / ФНС России, которые могут уточнять порядок применения норм НК РФ и ФСБУ на территории Республики.