Дата публикации: 27 августа 2026 г.

После вхождения Луганской Народной Республики (ЛНР) в состав Российской Федерации возникла необходимость приведения правового режима недвижимости к нормам российского законодательства. Ключевым элементом этого процесса является юридическая экспертиза недвижимости – проверка правоустанавливающих документов на соответствие требованиям РФ и их последующая регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) через Росреестр.

В статье рассмотрены:

• нормативная база‚ регулирующая признание документов‚ выданных до 5 октября 2022 г.;
• механизм работы межведомственной комиссии;
• этапы проведения юридической экспертизы;
• особенности реестрации в Росреестре;
• практические рекомендации для собственников и профессионалов.

Нормативная основа перехода на российское законодательство

Законопроект Росреестра (проект Федерального закона)

Согласно материалам РБК‑Недвижимости и официальным разъяснениям Росреестра‚ с 1 января 2023 г. ведомство начало вести кадастровый учет недвижимости в четырёх присоединённых регионах (ДНР‚ ЛНР‚ Запорожская и Херсонская области). Для признания ранее выданных документов разработан законопроект‚ устанавливающий:

1. Признание документов‚ выданных органами власти Украины и нотариусами Украины до 5 октября 2022 г. (включительно)‚ если они были выданы в пределах компетенции и соответствовали местному законодательству на момент издания;
2. Признание правоустанавливающих документов‚ выданных властями ДНР и ЛНР до той же даты‚ при условии регистрации уполномоченными органами республик;
3. Запрет на признание документов‚ выданных после 5 октября 2022 г.‚ а также актов судов и исполнительных документов‚ налагающих обременения в пользу украинских государственных или коммерческих структур;
4. Создание межведомственной комиссии для оценки соответствия документов требованиям российского законодательства.

Принятый закон Госдумы (2025 г.)

24 июля 2025 г. депутаты Госдумы приняли закон «Об особенностях признания и действия на территории РФ документов‚ устанавливающих право на недвижимость‚ действовавшие в Донецкой и Луганской народных республиках‚ Запорожской и Херсонской областях на момент их принятия в состав России» (источник). Закон вступает в силу через 90 дней после официального опубликования и закрепляет положения‚ изложенные в проекте Росреестра.

Юридическая экспертиза недвижимости в ЛНР: этапы и процедура

Подготовка документационного пакета

Для начала экспертизы необходимо собрать:

• правоустанавливающие документы (договоры купли‑продажи‚ дарения‚ наследства‚ приватизации и т.д.);
• кадастровые паспорта или выписки из кадастрового учёта (если они были выданы до 5 октября 2022 г.);
• документы‚ подтверждающие отсутствие обременений‚ наложенных украинскими судами или госорганами (если такие имеются);
• доверенности на представителя (если экспертиза проводится через юриста или нотариуса).

Предварительная проверка соответствия датам и компетенции

Эксперт (юрист‚ нотариус или специалист межведомственной комиссии) проверяет:

• Дата выдачи документа – должна быть не позднее 5 октября 2022 г.;
• Кто выдал документ – орган государственной власти Украины‚ местного самоуправления‚ нотариус Украины либо орган ДНР/ЛНР;
• Соответствие содержания документа законодательству‚ действовавшему на территории ЛНР на момент выдачи (например‚ законы ЛНР о государственной регистрации прав на недвижимость).

Оценка межведомственной комиссии

Если документы прошли предварительную проверку‚ они направляются в межведомственную комиссию‚ создаваемую при Правительстве РФ. Комиссия:

• Устанавливает соответствие правоустанавливающих документов требованиям российского законодательства;
• Проверяет отсутствие признаков фальсификации или недостоверных сведений;
• Выносит заключение о возможности признания документа в РФ.

В случае отрицательного заключения правообладатель может оспорить решение в судебном порядке (см. раздел «Судебная практика»).

Подача заявления в Росреестр

После получения положительного заключения комиссии (или судебного решения) заявитель подаёт в территориальный орган Росреестра:

• Заявление о государственной регистрации прав на недвижимость;
• Правоустанавливающий документ (оригинал или заверенная копия);
• Документ‚ подтверждающий уплату государственной пошлины;
• Дополнительные сведения (кадастровый номер‚ план участка и т.д.) при необходимости.

Росреестр вносит сведения в ЕГРН и выдаёт выписку‚ подтверждающую зарегистрированное право.

Получение выписки из ЕГРН

Выписка служит юридическим подтверждением права собственности (или иного вещного права) и необходима для любых дальнейших сделок (продажа‚ залог‚ аренда и т.д.).

Особенности признания документов‚ выданных в ЛНР

Документы‚ выданные до 5 октября 2022 г.

При условии‚ что они были выданы в пределах компетенции соответствующих органов и соответствовали законодательству ЛНР на момент издания‚ такие документы признаются действительными на территории РФ без необходимости получения новых российских аналогов.

Документы‚ выданные после 5 октября 2022 г.

Согласно закону Госдумы и разъяснениям Росреестра‚ они не имеют юридической силы в отношении прав на недвижимость. Для легитимизации прав потребуется оформление новых документов в соответствии с российским законодательством (например‚ новый договор купли‑продажи‚ нотариальное удостоверение и последующая регистрация в Росреестре).

Исключения: исполнительные и судебные документы Украины

Запрещено признавать:

• Акты судов или иных органов публичной власти Украины‚ налагающие арест‚ запрет совершать действия‚ залог или иные обременения;
• Исполнительные документы‚ по которым украинские государственные или коммерческие структуры предъявляют требования к недвижимости‚ находящейся в ЛНР.

Эти документы считаются недействительными независимо от даты выдачи. Однако сам долговый обязательство может оставаться действительным; ограничение касается только внесения таких обременений в ЕГРН.

Судебная практика и риски

По словам адвоката Андрея Саунина (Saunin Law Practice)‚ значительная степень правоприменительного усмотрения‚ предоставленная межведомственной комиссии‚ может привести к новым судебным спорам. Типичные ситуации:

• Оспаривание отказа комиссии в признании документа (например‚ из‑за alleged недостоверности сведений);
• Оспаривание признания документа‚ которое позже оказывается противоречащим российскому публичному праву (например‚ документ‚ выданный с нарушением процедуры);
• Требования о признании прав на недвижимость‚ приобретённую за счёт средств‚ полученных от украинских банков‚ где залог не был зарегистрирован в ЕГРН из‑за запрета.

Рекомендуется:

• Проводить экспертизу с привлечением квалифицированных юристов‚ имеющих опыт работы с законодательством ЛНР и РФ;
• Сохранять все оригиналы и заверенные копии документов‚ а также переписку с комиссией и Росреестром;
• При наличии сомнений в легитимности документа сразу готовить исковое заявление в суд общей юрисдикции.

Практические рекомендации для собственников и профессионалов

Для собственников недвижимости в ЛНР

1. Своевременно собрать все правоустанавливающие документы‚ выданные до 5 октября 2022 г.;
2. Проверить наличие отметок о регистрации в органах ЛНР (если такие были);
3. Обратиться к юристу для предварительной оценки соответствия документа требованиям РФ;
4. При необходимости подать документы в межведомственную комиссию через уполномоченный орган (например‚ Министерство юстиции ЛНР или соответствующий территориальный орган Росреестра);
5. После получения положительного заключения подать заявление в Росреестр и получить выписку из ЕГРН.

Для юристов и нотариусов

1. Ознакомиться с текстом закона Госдумы от 24 июля 2025 г. и разъяснениями Росреестра;
2. Вести базу данных шаблонов заявлений и сопроводительных писем для комиссии;
3. Обеспечить клиентам прозрачную информацию о возможных рисках (отказ комиссии‚ судебные споры);
4. При работе с документами‚ выданными после 5 октября 2022 г.‚ сразу рекомендовать оформление новых российских правоустанавливающих документов.

Для кредитных организаций

• При выдаче ипотечных кредитов на недвижимость в ЛНР требовать наличие выписки из ЕГРН‚ подтверждающей отсутствие запрещённых обременений;
• Учитывать‚ что ранее выданные украинские ипотечные договоры не будут признаны в качестве залога в ЕГРН;
• Рассматривать возможность переоформления ипотеки в соответствии с российским законодательством после успешной регистрации права в ЕГРН.

Переход на российское законодательство и реестрация недвижимости в ЛНР представляют собой многоэтапный процесс‚ в котором ключевую роль играет юридическая экспертиза. Правильная подготовка документационного пакета‚ соблюдение временных рамок (до 5 октября 2022 г.) и взаимодействие с межведомственной комиссией и Росреестром позволяют легитимизировать права собственности и избежать будущих правовых рисков.

Соблюдение рекомендаций‚ изложенных в данной статье‚ обеспечит защиту интересов собственников‚ упростит сделки с недвижимостью и способствует стабильному функционированию рынка недвижимости в newly incorporated регионах.

Статья подготовлена на основе открытых источников‚ доступных на .