Дарение недвижимости — это сделка, требующая строгого соблюдения формы и процедуры․ Если договор дарения фиксирует волю сторон и является основанием для перехода права собственности, то акт приема‑передачи, это документ, подтверждающий фактическое исполнение обязательств: передачу ключей, документов и самого объекта недвижимости от дарителя к получателю (дареному)․

Согласно ст․ 574 ГК РФ, договор дарения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению (в большинстве случаев) и обязательной государственной регистрации в Росреестре․ Однако сам факт передачи имущества зафиксирован в акте приема‑передачи․ Без этого документа сложно доказать, что даритель исполнил свои обязательства, а получатель принял имущество в надлежащем состоянии․

Юридическая природа и значение акта

Акт приема‑передачи — это двусторонний документ, который:

• Подтверждает фактическую передачу недвижимости․
• Фиксирует состояние объекта на момент передачи (наличие/отсутствие дефектов, обременений, живущих лиц)․
• Служит доказательством в суде при возникновении споров (например, о скрытых дефектах или неуплаченных коммунальных услугах)․
• Является основанием для перерасчета платежей за ЖКХ, налога на имущество и коммунальных услуг․

Важно: Сам по себе акт не требует нотариального удостоверения (если иное не предусмотрено договором), но подписывается сторонами одновременно с договором или в день фактической передачи ключей․

Обязательные реквизиты акта (согласно ст․ 9 ФЗ № 129 «О государственной регистрации прав․․․» и деловому обороту)

Закон не устанавливает единой утвержденной формы акта для дарения (в отличие от некоторых административных регламентов), поэтому стороны составляют его в свободной письменной форме․ Однако судебная практика и нотариусы требуют наличия следующих блоков информации:

Шапка документа

• Название: «Акт приема-передачи недвижимого имущества по договору дарения»․
• Номер и дата составления (обычно совпадает с датой подписания договора или фактической передачи)․
• Место составления (город/населенный пункт)․

Ссылка на основание

Обязательная ссылка на Договор дарения: его номер, дату заключения, а также данные нотариуса, удостоверившего договор (номер реестра нотариальных актов, ФИО нотариуса, нотариальная контора)․

Сведения о сторонах

Полные паспортные данные (ФИО, серия/номер, кем выдан, когда, код подразделения, адрес регистрации) для:

• Дарителя (передающего имущество)․
• Получателя (дареного) (принимающего имущество)․

Если стороны представлены доверенными лицами, данные доверенностей (номер, дата, нотариус, срок действия)․

Подробное описание объекта недвижимости

Это самый критичный блок․ Он должен обеспечивать недвусмысленную идентификацию объекта․ Обязательно указываются:

• Вид объекта: квартира, дом, земельный участок, комната, доля и т․д․
• Адрес: полный почтовый адрес (согласно ЕГРН/БТИ)․
• Кадастровый номер (номера): для квартиры/дома и земельного участка (если дом на участке)․
• Площадь: общая, жилая (для жилых помещений), площадь участка (га/кв․м)․
• Инвентарный/условный номер (если есть в БТИ)․
• Сведения о праве дарителя: номер записи в ЕГРН, вид права (собственность), основание возникновения (договор купли-продажи, приватизация, наследство и т․д․)․

Состояние имущества и обременения (Ключевой момент!)

В акте обязательно нужно зафиксировать:

1. Состояние: «Имущество передано в надлежащем состоянии, соответствующем назначению, скрытых дефектов не имеет» — или подробное описание существующих дефектов (трещины, течи, износ коммуникаций), если они есть․ Это защищает дарителя от претензий «куплю сломанное — требуй ремонт»․
2. Отсутствие обременений: Заявление дарителя, что имущество не находится в залоге (ипотеке), не обременено сервитутами, не арестовано судебными приставами, не участвует в спорах․
3. Отсутствие третьих лиц: Подтверждение, что в квартире/доме никто не проживает (не зарегистрировано, не проживает фактически), нет лиц, сохраняющих право пользования (п․ 4 ст․ 558 ГК РФ — члены семьи дарителя, проживавшие с ним, сохраняют право пользования, если иное не оговорено)․ Этот пункт критически важен для регистрации права в Росреестре․
4. Задолженность по ЖКХ: Подтверждение отсутствия долгов за коммунальные услуги, капремонт, налог на имущество на день передачи (лучше приложить справки/квитанции)․

Передача ключей и документов

Перечень того, что физически передается получателю:

• Ключи от входной двери, межкомнатных дверей, почтового ящика, домофона․
• Технический паспорт БТИ (или выписка из ЕГРН на момент передачи)․
• Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / выписка из домовой книги / выписка из ЕГРН о лицах)․
• Квитанции об оплате ЖКХ за последний период․
• Договоры управления МКД / ТСЖ (если применимо)․

Показания приборов учета

Обязательный пункт для перерасчетов с ресурсоснабжающими организациями․ Указываются показания на день передачи:

• Холодная/горячая вода․
• Электричество (дневной/ночной тариф)․
• Тепловая энергия (если есть индивидуальный прибор)․
• Газ․

Заключительная часть и подписи

• Фраза: «Стороны претензий друг к другу по передаче/приему имущества не имеют»․
• Количество экземпляров акта (минимум 3: даритель, получатель, нотариус/Росреестр)․
• Подписи сторон с расшифровкой (ФИО) и датой․

Особенности оформления в зависимости от объекта

Дарение квартиры / комнаты

Акцент на отсутствии зарегистрированных и фактически проживающих лиц․ Если даритель или члены его семьи остаются жить — это должно быть прямо прописано в договоре и акте (условие сохранения права пользования), иначе Росреестр может приостановить регистрацию․

Дарение дома и земельного участка

Составляется один общий акт или два отдельных (на дом и на участок), но лучше один, чтобы избежать рассинхрона․ Обязательно указываются кадастровые номера и дома, и участка․ Проверяется соответствие границ участка ЕГРН (отсутствие пересечений)․

Дарение доли в праве общей собственности

В акте указывается размер доли (например, 1/2)․ Важно: передача доли не требует физического выделения комнаты, но фиксируется факт передачи права на долю․ Ключи передаются только если передается изолированная комната или вся квартира (при покупке второй доли)․

Типичные ошибки и риски

Порядок действий: пошаговая инструкция

1. Подготовка документов: Сбор выписок ЕГРН, справок БТИ, квитанций ЖКХ, паспортов сторон․
2. Нотариальное удостоверение договора: Стороны приходят к нотариусу, подписывают Договор дарения․ Нотариус направляет документы в Росреестр (или выдает на руки для самоподачи через МФЦ/Госуслуги)․
3. Фактическая встреча (день передачи): Стороны встречаются в объекте․ Сверяют показания счетчиков, осматривают состояние, проверяют отсутствие людей и вещей․
4. Подписание Акта приема-передачи: Заполняется в 3 экземплярах․ Подписывают даритель и получатель․
5. Передача ключей и пакета документов: Фиксируется в акте․
6. Регистрация права: Нотариус или стороны подают пакет в Росреестр․ По истечении срока (обычно 7-9 рабочих дней) получатель получает выписку ЕГРН с записью о праве собственности․
7. Переоформление счетчиков и договоров: Получитель заключает новые договоры с ресурсоснабжающими организациями, МКД/ТСЖ на основании выписки ЕГРН и акта․

Налоговые последствия (кратко)

Хотя акт приема-передачи, это не налоговый документ, он фиксирует дату перехода права собственности, от которой:

• Даритель перестает платить налог на имущество физических лиц (с следующего налогового периода)․
• Получатель начинает платить налог на имущество․
• НДФЛ: Если получатель — не близкий родственник (п․ 18․1 ст․ 217 НК РФ), он обязан заплатить 13% (резидент) или 30% (нерезидент) от кадастровой стоимости (если она выше рыночной в 5 раз — от рыночной)․ Декларация 3-НДФЛ сдается до 30 апреля года, следующего за годом получения дарения․

Образец структуры акта (шаблон для ориентира)

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
г․ _______________ «___» ____________ 20__ г․

Мы, нижеподписавшиеся:
Даритель: _________________________________________________________ (ФИО, паспорт, адрес)
Получатель: _______________________________________________________ (ФИО, паспорт, адрес)

действующие на основании Договора дарения № ____ от «___» ________ 20__ г․,
удостоверенного нотариусом ________________________________________
(ФИО нотариуса, название нотариальной конторы/регион),
под № __________ в реестре нотариальных актов,

составили настоящий Акт о том, что Даритель передал, а Получатель принял
в собственность следующее недвижимое имущество:

ОБЪЕКТ: _______________________________________________________ (Квартира/Дом/Участок)
 Адрес: __________________________________________________________
 Кадастровый номер: ______________________________________________
 Площадь: ____________ кв․м․ (общая/жилая/участка)
 Право Дарителя: Собственность․ Основание: ________________________
 Номер записи в ЕГРН: ____________________________________________

СОСТОЯНИЕ ИМУЩЕСТВА:
Имущество передано в надлежащем состоянии, соответствующем его назначению,
скрытых дефектов не имеет․ Обременений (залог, арест, сервитуты) нет․
В квартире/доме никто не проживает и не зарегистрирован (кроме сторон)․
Задолженности по оплате коммунальных услуг, налогам, взносам на капремонт на день
подписания акта отсутствует․ (Справки приложены)․

ПЕРЕДАНЫ ДОКУМЕНТЫ И КЛЮЧИ:
- Ключи от входной двери (__ шт․), межкомнатных дверей, почтового ящика, домофона;
- Технический паспорт БТИ / Выписка из ЕГРН;
- Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / Выписка из домовой книги);
- Квитанции об оплате ЖКХ за ____________ (последний период);
- Договор управления МКД / Устав ТСЖ․

ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА НА «___» ________ 20__ г․:
ХВС: _______ м3; ГВС: _______ м3; Эл․энергия (день/ночь): _______ / _______ кВт*ч;
Газ: _______ м3; Тепло: _______ Гкал․

СТОРОНЫ ПРЕТЕНЗИЙ ДРУГ К ДРУГУ ПО ПЕРЕДАЧЕ/ПРИЕМУ ИМУЩЕСТВА НЕ ИМЕЮТ․
Акт составлен в 3-х экземплярах (Даритель, Получатель, Нотариус/Росреестр)․

ПОДПИСИ:
ДАРИТЕЛЬ: _________________ / ______________________ / (ФИО)
ПОЛУЧАТЕЛЬ: _______________ / ______________________ / (ФИО)

Акт приема-передачи при дарении недвижимости — это не формальность, а ваша главная защита․ Он фиксирует момент перехода рисков и ответственности за объект․ Небрежное заполнение (пропуск кадастрового номера, молчание о живущих родственниках, отсутствие показаний счетчиков) ведет к приостановке регистрации в Росреестре, спорам с управляющей компанией и судебным искам․

Рекомендация: Даже если вы составляете акт самостоятельно, перед подписанием проконсультируйтесь с нотариусом или юристом по недвижимости․ Стоимость консультации несоизмеримо ниже потерь от ошибки в документе, который является неотъемлемой частью сделки дарения․