В условиях развития сельскохозяйственного сектора в Луганской Народной Республике (ЛНР) аренда земельных долей (паев) стала одной из самых востребованных форм использования земли. Данная статья подробно рассматривает:

• какие нормативные акты регулируют аренду земельных долей в ЛНР;
• какой порядок оформления договора аренды;
• какие документы необходимо подготовить;
• какие налоги и сборы уплачиваются арендодателем и арендатором;
• какие типичные ошибки совершают участники сделки и как их избежать.

Нормативно‑правовая база

В ЛНР правовое регулирование земельных отношений базируется на сочетании:

1. Земельного кодекса Российской Федерации (в части, не противоречащей местному законодательству);
2. Земельного кодекса Луганской Народной Республики (принятого в 2022 г.);
3. Налогового кодекса Украины (частично применяемого к объектам, находящимся в зоне, где действуют украинские нормы до 2025 г.);
4. Локальных нормативных актов муниципальных образований (постановления, приказы о порядке кадастрового учёта и регистрации прав).

Ключевые положения, которые необходимо знать:

• Статья 9 Земельного кодекса ЛНР – допускает аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, в т.ч. находящихся в долевой (паевой) собственности.
• Пункт 1.7 подпункта 16‑1 подраздела 10 раздела XX Налогового кодекса Украины – устанавливает обязательный военный сбор в размере 1,5 % от арендной платы (применяется к договорам, заключённым до 2025 г., если они подлежат украинскому налогообложению).
• Пункт 1.2‑1.3 статьи 161 подраздела 10 раздела XX Налогового кодекса Украины – с 2025 г. ставка налога на доходы физических лиц от сдачи в аренду земельных долей составляет 5 %.
• Пункт 170.1.1 НКУ – арендатор (если он является юридическим лицом) выступает налоговым агентом по удержанию и перечислению НДФЛ с арендной платы.

Порядок оформления аренды земельной доли

Подготовительный этап

1. Проверка прав собственности. Убедитесь, что у арендодателя действительно есть зарегистрированный пай в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
2. Кадастровый учёт. Участок, входящий в состав паевого земельного участка, должен пройти государственный кадастровый учёт. Без кадастрового номера договор считается недействительным.
3. Определение цели аренды. В ЛНР земельные паи могут сдаваться в аренду только под сельскохозяйственное назначение (посев, скотоводство, агротехнические работы). Для иных целей требуется изменение назначения земли.

Составление договора аренды

Договор аренды земельного пая должен быть оформлен в письменной форме и содержать обязательные реквизиты:

• полные данные сторон (ФИО, ИНН/КПП, юридический адрес);
• описание земельного пая (кадастровый номер, площадь, местоположение, цель использования);
• срок аренды (не более 30 лет, если иное не предусмотрено локальными актами);
• размер и порядок уплаты арендной платы (в рублях, с указанием даты платежа);
• условия досрочного расторжения и возврата земли в исходное состояние;
• положения о налоговых обязательствах сторон.

Важно: договор должен быть заверен нотариально (по требованию муниципального органа) и зарегистрирован в органах государственной регистрации прав (ГРП).

Регистрация договора

Для придания договору юридической силы необходимо:

1. Подать заявление в отдел регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения земли;
2. Приложить к заявлению:
   • копию договора аренды (нотариально заверенную);
   • кадастровый паспорт участка;
   • документы, подтверждающие право собственности арендодателя (выписка из ЕГРП);
   • согласие муниципального органа (при необходимости).
3. Оплатить государственную пошлину (обычно 0,5 % от стоимости арендной платы, но не менее 5 000 ₽).

После регистрации в реестре появляется запись о праве аренды, которая будет учитываться при дальнейшем налогообложении.

Налогообложение аренды земельных долей в ЛНР

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Если арендодатель – физическое лицо, то получаемый им доход от аренды облагается НДФЛ по ставке 5 % (п.п. 1.2‑1.3 ст. 161 НКУ). Ставка вступила в силу с 1 января 2025 г.

Согласно п.п. 170.1.1 НКУ, арендатор‑юридическое лицо выступает налоговым агентом и обязан:

1. Удержать 5 % от суммы арендной платы;
2. Перечислить удержанную сумму в бюджет в сроки, установленные Налоговым кодексом (обычно до 15 числа месяца, следующего за месяцем выплаты);
3. Подать форму 2‑НДФЛ (или её аналог в системе ЛНР) и выдать арендодателю справку о произведённом удержании.

Военный сбор

Для договоров, заключённых до 2025 г., действует обязательный военный сбор в размере 1,5 % от арендной платы (пункт 1.7 подп. 16‑1). С 2025 г. данный сбор отменён в рамках реформы налогообложения в ЛНР.

Налог на землю

Налог на землю уплачивает только собственник земельного пая, а не арендатор. Поэтому арендодатель обязан ежегодно подавать декларацию о владении земельным пайом и уплачивать земельный налог по ставке, установленной муниципальными тарифами.

Налоговый учёт и отчётность

Практические рекомендации

• Проверяйте актуальность ставок. Налоговые ставки могут изменяться в зависимости от бюджета ЛНР; следите за официальными публикациями.
• Сохраняйте все подтверждающие документы. Квитанции об уплате НДФЛ, справки от арендатора, копии договоров – они понадобятся при проверках.
• Учитывайте минимальную арендную плату. По п.п. 1.2 ст. 161 НКУ арендная плата не может быть ниже минимального уровня, установленного региональными нормативами (обычно 1 000 ₽ за гектар в год).
• Не забывайте о страховании. Для сельскохозяйственных земель рекомендуется оформить полис страхования от стихийных бедствий – это уменьшит риск финансовых потерь.
• Своевременно регистрируйте изменения. Любые продления срока аренды, изменение площади или цели использования требуют внесения в реестр.

Типичные ошибки и как их избежать

1. Отсутствие кадастрового номера. Договор без указания кадастрового номера считается недействительным. Решение: запросите выписку из кадастрового реестра до подписания договора.
2. Неправильный налоговый агент. Иногда арендатор‑физическое лицо ошибочно считает себя налоговым агентом. Решение: только юридическое лицо‑арендатор может выступать агентом; в противном случае арендодатель сам уплачивает НДФЛ.
3. Неуплата военного сбора. При заключении договора в 2024 г. многие забывали удержать 1,5 % военного сбора. Решение: проверьте дату заключения договора и применяйте актуальную ставку.
4. Пропуск регистрации договора. Без регистрации в ГРП арендатор может быть лишён права пользования землей при проверке. Решение: подайте документы в течение 10 дней после подписания.
5. Неправильный расчёт арендной платы. Установление суммы ниже минимального уровня приводит к штрафам. Решение: уточните тарифы в муниципальном отделе земельных ресурсов.

Аренда земельных долей в Луганской Народной Республике – процесс, требующий внимательного подхода к юридическому оформлению и налоговым обязательствам. При соблюдении следующих принципов вы избежите большинства проблем:

• Тщательная проверка прав собственности и кадастрового учёта;
• Составление полного и нотариально заверенного договора;
• Регистрация договора в государственных реестрах;
• Корректный расчёт и своевременная уплата НДФЛ (5 %) и, при необходимости, военного сбора (1,5 %);
• Ведение бухгалтерской и налоговой отчётности в соответствии с требованиями НКУ и местных нормативов.

Соблюдая эти рекомендации, как арендодатель, так и арендатор смогут законно и эффективно использовать земельные доли, способствуя развитию сельского хозяйства в регионе.

Статья подготовлена на основе актуальных нормативных актов (Земельный кодекс РФ и ЛНР, Налоговый кодекс Украины, локальные постановления) и практических рекомендаций, полученных от налоговых консультантов в 2026 г.