Дата публикации:

В последние годы в муниципалитетах Белгородской области, в частности в городе Старый Оскол, наблюдается рост интереса к совместному использованию земельных участков. Это связано с необходимостью оптимизации использования ограниченных земельных ресурсов, привлечения инвестиций и реализации проектов в сфере сельского хозяйства, туризма, строительства и иных отраслей.

Договор о совместном использовании земель (далее – Договор) представляет собой правовой инструмент, позволяющий нескольким субъектам (физическим или юридическим лицам) совместно эксплуатировать один земельный участок, распределяя права и обязанности между собой.

Нормативно-правовая база

Основу регулирования Договора составляют следующие нормативные акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) – статьи 154‑162 (определение договора, его виды, формы и требования к заключению).
2. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) – статьи 6‑14 (право собственности и иные вещные права), статьи 36‑44 (договорные отношения, связанные с землей).
3. Федеральный закон от № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» – порядок регистрации прав на земельные участки.
4. Федеральный закон от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» – применим, если совместное использование связано со строительством.
5. Региональные нормативные акты Белгородской области и муниципальные правовые акты города Старый Оскол (постановления администрации, правила землепользования).

Понятие и правовая природа Договора

Согласно статье 154 ГК РФ договор – это форма двухсторонней или многосторонней сделки, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор о совместном использовании земель относится к многосторонним договорам (если участников более двух) и к договору вещного характера, поскольку он регулирует вещные отношения с земельным участком.

Стороны Договора

Сторонами Договора могут выступать:

• Физические лица (граждане), имеющие право собственности или иные вещные права на землю;
• Юридические лица (коммерческие организации, фермерские хозяйства, муниципальные предприятия);
• Муниципальные образования (в случае участия муниципального имущества).

Важно, чтобы каждая сторона имела правоспособность и дееспособность для заключения гражданско-правовых сделок (ст. 41‑44 ГК РФ).

Содержание Договора

Законодательство не предписывает строгий образец Договора, однако в практике рекомендуется включать следующие ключевые разделы:

Предмет Договора

Точное описание земельного участка (кадастровый номер, площадь, местоположение, границы), а также цель совместного использования (сельское хозяйство, рекреация, строительство и т.д.).

Права и обязанности сторон

• Определение долей в праве пользования (например, 50/50, 30/70 и т.п.).
• Условия доступа к участку, порядок проведения работ, распределение расходов (на содержание, улучшения, налоги).
• Ответственность за нарушение экологических норм и требований по охране земель.

Порядок управления и принятия решений

Установление органа (комиссии, управляющего) или процедуры (единогласное/кворумное решение) для согласования действий, связанных с использованием участка.

Финансовые вопросы

• Взносы на содержание и развитие участка;
• Порядок распределения доходов (если участок используется в коммерческих целях);
• Условия возмещения расходов при выходе одной из сторон.

Порядок регистрации и внесения изменений

Согласно статье 36 ЗК РФ и статье 131 ГК РФ Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре. В договоре указываются сведения о том, как будет оформлена запись и какие документы потребуются.

Срок действия и порядок расторжения

Указывается конкретный срок (например, 10 лет) или условие «до выполнения определённой цели». Описываются основания для досрочного расторжения (неисполнение обязательств, изменение законодательства, согласие сторон).

Ответственность сторон

Штрафные санкции, компенсация убытков, порядок разрешения споров (переговоры, арбитраж, суд).

Регистрация Договора в Росреестре

Для придания Договору юридической силы необходимо:

1. Подготовить оригинал Договора, подписанный всеми сторонами в присутствии нотариуса (по желанию сторон, но рекомендуется для повышения доказательной силы).
2. Собрать пакет документов:
   • Кадастровый паспорт участка;
   • Документы, подтверждающие право собственности или иные вещные права у каждой стороны;
   • Согласие органов местного самоуправления (если участок находится в муниципальной собственности или подлежит особому режиму использования);
   • Заявление о государственной регистрации (форма РО-2).
3. Подать документы в территориальное отделение Росреестра (в Старом Осколе – отделение в г. Старый Оскол, ул. Советская, 12).
4. Оплатить государственную пошлину (по тарифам, действующим на 2026 год).
5. Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с внесённой записью о совместном пользовании.

Специфика применения в Старом Осколе

Город Старый Оскол имеет ряд особенностей, влияющих на заключение Договора:

• Зонирование территории: в муниципальном правовом акте от № 15‑М «О порядке использования земель в г. Старый Оскол» определены зоны сельскохозяйственного, рекреационного и промышленного назначения. Договор должен соответствовать установленному назначению участка.
• Экологические ограничения: вблизи реки Оскол и охраняемых природных территорий действует ограничение на проведение сельскохозяйственных работ без согласования с Департаментом природных ресурсов Белгородской области.
• Местные субсидии: муниципальная программа «Развитие агропромышленного комплекса в Старом Осколе» (2024‑2028) предусматривает финансовую поддержку совместных проектов, если Договор предусматривает развитие сельского хозяйства.

Практические рекомендации при заключении Договора

1. Тщательно уточните границы участка. При необходимости проведите межевой план с участием кадастровой службы.
2. Определите доли и порядок распределения расходов. Рекомендуется фиксировать процентные соотношения в виде числовых значений, а не в виде «примерно половина».
3. Установите механизм разрешения споров. Включите пункт о медиации или арбитражном суде, чтобы избежать длительных судебных разбирательств.
4. Проверьте согласование с местными органами. Для участков, находящихся в особом режиме (например, охраняемые зоны), требуется согласование с муниципальными и региональными органами.
5. Не забудьте о страховании. При совместном использовании земельных участков рекомендуется оформить страховой полис, покрывающий риски стихийных бедствий и ущерба имуществу.
6. Регистрация в Росреестре обязательна. Без регистрации Договор не будет иметь силы в отношении третьих лиц.

Возможные юридические риски

• Неправильное определение долей может привести к конфликтам при распределении доходов и расходов.
• Отсутствие согласования с муниципальными органами может стать основанием для признания Договора недействительным.
• Невыполнение экологических требований может повлечь административные штрафы и приостановку деятельности.
• Недостаточная защита прав в случае выхода одной из сторон из Договора (отсутствие механизма выкупа доли).

Пример типового Договора (сокращённый вариант)

Ниже приведён упрощённый шаблон, который может быть адаптирован под конкретные условия в Старом Осколе.

ДОГОВОР О СОВМЕСТНОМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
г. Старый Оскол «__» __________ 2026 г.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА
Общество с ограниченной ответственностью «АгроИнвест», ИНН 1234567890, ОГРН 1122334455667, в лице Генерального директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Сторона А».
Физическое лицо Петров П.П., паспорт серии 45 № 678901, проживающий по адресу: г. Старый Оскол, ул. Лесная, д. 15, именуемый в дальнейшем «Сторона Б».

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Стороны совместно используют земельный участок, кадастровый номер 61:01:0123456:789, общей площадью 15,0 га, расположенный в г. Старый Оскол, район «Лесное», назначение – сельскохозяйственное (по Плану землепользования г. Старый Оскол от № 15‑М).

ДОЛИ И ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ
Сторона А получает право пользования 60 % (шестьдесят процентов) площади, Сторона Б – 40 % (сорок процентов).
Каждая сторона вправе осуществлять сельскохозяйственные работы в пределах своей доли, а также совместно принимать решения о проведении улучшений, требующих согласованных действий.

ФИНАНСОВЫЕ УСЛОВИЯ
Ежегодные расходы на содержание участка (коммунальные услуги, налоги, охрану) составляют 120 000 ₽ и распределяются пропорционально долям.
Доходы от реализации продукции, полученной на участке, распределяются в той же пропорции.

ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ
Создаётся Управляющий комитет из двух членов – по одному от каждой стороны, который принимает решения большинством голосов.

СРОК ДЕЙСТВИЯ И РАСТОРЖЕНИЕ
Договор заключён на срок 10 (десять) лет с даты подписания.
Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, а также в одностороннем порядке при нарушении обязательств, с предварительным уведомлением за 6 (шесть) месяцев.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность в виде штрафа в размере 5 % от стоимости ежегодных расходов.

РЕГИСТРАЦИЯ
Стороны обязуются совместно подать Договор в Росреестр для государственной регистрации в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Все споры, возникающие из настоящего Договора, решаются путём переговоров, а при их невозможности – в арбитражном суде г. Белгород.
Подписи сторон:
_____________________ _____________________
(Сторона А) (Сторона Б)

Договор о совместном использовании земель в Старом Осколе – эффективный инструмент для объединения ресурсов и реализации совместных проектов. При правильном составлении, регистрации и соблюдении требований законодательства такой Договор обеспечивает юридическую защиту интересов всех участников, способствует рациональному использованию земельных ресурсов и может стать базой для получения муниципальных субсидий.

Для минимизации рисков рекомендуется привлекать квалифицированных юристов, специализирующихся на земельном праве, а также консультироваться с представителями местных органов власти.

Автор статьи: Юрист‑консультант, специалист по земельному праву, г. Белгород.