В 2026 году вступили в силу значительные поправки как в Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), так и в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). Эти изменения затрагивают порядок заключения, исполнения и расторжения договоров проектно‑изыскательских работ (ПИР), а также взаимодействие застройщиков, проектировщиков и инвесторов в условиях долевого строительства и градостроительного регулирования. Ниже представлен подробный обзор нововведений и их практических последствий для уже действующих договоров ПИР.

Изменения в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) -026 г.

Уточнение понятия «договор подряда» и его применение к ПИР

С  г. в статью 702 ГК РФ внесены поправки, уточняющие, что договор подряда может включать в себя не только строительные, но и проектно‑изыскательские работы, если они непосредственно связаны с созданием объекта капитального строительства. Это позволяет квалифицировать ПИР как подрядный договор и применять к нему нормы о:

• праве заказчика на одностороннее расторжение при существенном нарушении сроков качества (ст. 715);
• обязанности подрядчика устранять недостатки за свой счёт в течение гарантийного срока (ст. 720);
• праве на удержание суммы, эквивалентной стоимости устранения недостатков (ст. 721).

Новые правила о гарантийных сроках на проектную документацию

В статью 720 ГК РФ добавлен пункт, устанавливающий минимальный гарантийный срок на проектную документацию – 12 месяцев с даты подписания акта приёмки‑передачи результатов ПИР. Стороны могут увеличить этот срок по соглашению, но уменьшать его ниже установленного минимума запрещено.

Изменения в порядке определения цены договора

Статья 709 ГК РФ теперь предусматривает обязательное включение в сметную стоимость ПИР:

• расходов на получение необходимых градостроительных разрешений (в соответствии с новыми требованиями ГрК РФ);
• расходов на проведение государственной экспертизы проектной документации, если она обязательна по новому ГрК РФ;
• резерва на возможные корректировки проекта в связи с изменениями градостроительного регламента (не более 5 % от базовой сметы).

Усиление ответственности за нарушение сроков предоставления документации

Введена статья 720.1, согласно которой за каждый день просрочки передачи готовой проектной документации заказчик имеет право начислять пени в размере 0,1 % от неуплаченной части цены договора, но не более 10 % от общей суммы договора.

Изменения в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) -026 г.

Вступление в силу новой редакции ГрК РФ с  г.

С 1 марта 2026 г. вступили в силу поправки, затрагивающие:

• структуру и содержание правил зонирования и землепользования (ПЗЗ);
• процедуру согласования и утверждения документации по планировке территории;
• требования к деятельности саморегулируемых организаций (СРО) в области проектирования;
• механизмы защиты прав частных владельцев при изменении градостроительного регламента.

Изменения в порядке получения градостроительного разрешения

Согласно новой статье 51.1 ГрК РФ, для выдачи градостроительного разрешения на строительство объекта, предусмотренного договором ПИР, теперь необходимо:

1. Предоставить проектную документацию, прошедшую государственную экспертизу (если таковая обязательна);
2. Получить положительное заключение органов местного самоуправления о соответствии проекта обновлённым ПЗЗ;
3. Обеспечить наличие финансового обеспечения (банковской гарантии или страхового полиса) на сумму, эквивалентную стоимости выполнения ПИР.

Требования к СРО проектировщиков

Статья 55.3 ГрК РФ устанавливает, что с  г. все организации, выполняющие ПИР, обязаны состоять в СРО, которая подтверждает их соответствие новым профессиональным стандартам:

• Наличие аттестованных специалистов (не менее 2 человек на каждые 10 млн руб. стоимости проекта);
• Прохождение ежегодного повышения квалификации по изменениям в градостроительном законодательстве;
• Ведение электронного реестра выполненных проектов, доступного для проверки заказчиком и контролирующими органами.

Защита прав частных владельцев при изменении ПЗЗ

Новая статья 9.2 ГрК РФ предоставляет право владельцам земельных участков оспаривать изменения в ПЗЗ, которые ухудшают условия реализации ранее заключённых договоров ПИР, в течение шести месяцев с даты официального опубликования таких изменений.

Влияние изменений на действующие договоры ПИР

Возможность пересмотра цены и сроков

Из‑за обязательного включения в смету расходов на получение градостроительных разрешений и государственной экспертизы, многие уже действующие договоры ПИР могут потребовать корректировки цены (в соответствии со ст. 709 ГК РФ). Заказчик и подрядчик должны провести переговоры о дополнении к договору, указав:

• новую сметную стоимость с разбивкой по статьям;
• изменённые сроки выполнения работ с учётом времени на получение необходимых разрешений;
• указание на гарантийный срок на проектную документацию (не менее 12 мес.).

Изменение порядка приёмки‑передачи результатов ПИР

С учётом новых требований к государственной экспертизе и наличия заключения СРО, акт приёмки‑передачи результатов ПИР теперь должен содержать:

• результаты государственной экспертизы (протокол или выписка);
• подтверждение членства подрядчика в СРО и соответствия его квалификации требованиям ГрК РФ;
• ссылку на актуальную версию ПЗЗ, использованную при проектировании.

Отсутствие любого из указанных элементов может служить основанием для отказа в приёмке и, соответственно, для наложения пени за просрочку (ст. 720.1 ГК РФ).

Риски расторжения договора по инициативе заказчика

Если подрядчик не обеспечивает получение необходимых градостроительных разрешений в установленные сроки, заказчик получает право на одностороннее расторжение договора по ст. 715 ГК РФ (существенное нарушение). При этом подрядчик обязан возместить заказчику фактически понесённые расходы, связанные с подготовкой проектной документации, которая не может быть использована из‑за отсутствия разрешения.

Защита интересов подрядчика при изменении ПЗЗ

Согласно ст. 9.2 ГрК РФ, подрядчик, который уже приступил к выполнению ПИР на основании ранее действующих ПЗЗ, может потребовать:

• сохранения условий договора в части, касающейся объёма и содержания работ;
• компенсации дополнительных расходов, вызванных необходимостью переработки проектной документации под новые ПЗЗ;
• возможности приостановления работ до получения обновлённого градостроительного разрешения без наложения штрафов.

Практические рекомендации для сторон действующих договоров ПИР

Для заказчиков

• Провести аудит всех текущих договоров ПИР на предмет соответствия новым требованиям ГК РФ и ГрК РФ (особое внимание – к гарантийным срокам, включению расходов на разрешения и экспертизу, наличию подтверждения СРО).
• Инициировать переговоры о внесении дополнений к договору, оформив их в виде дополнительного соглашения, зарегистрированного в соответствии с внутренними процедурами компании;
• Установить внутренний контроль за своевременным получением градостроительных разрешений и государственной экспертизы, фиксируя все этапы в электронном журнале.
• При выявлении существенных нарушений со стороны подрядчика готовить документы для одностороннего расторжения договора, соблюдая досудебный порядок (претензия, ответ).

Для подрядчиков и проектировщиков

• Убедиться в наличии действующего членства в СРО, соответствующей новым профессиональным стандартам ГрК РФ.
• Включить в смету расходы на получение градостроительных разрешений и государственную экспертизу, зафиксировав их как отдельные статьи.
• Определить гарантийный срок на проектную документацию не менее 12 мес., а при возможности – увеличить его по согласованию с заказчиком.
• Вести документацию о всех согласованиях с органами местного самоуправления и сохранять копии выписок из ПЗЗ, использованных при проектировании.
• При изменении ПЗЗ, влияющем на уже начатые работы, своевременно уведомить заказчика и предложить корректировку договора или компенсацию дополнительных расходов.

Для юридических отделов и консультантов

• Подготовить шаблоны дополнительных соглашений к договорам ПИР, учитывающие изменения в ст. 702‑720.1 ГК РФ и ст. 51.1‑55.3 ГрК РФ.
• Разработать чек‑лист проверки соответствия текущих договоров новым требованиям (гарантийные сроки, сметные расходы, подтверждение СРО, наличие экспертизы).
• Организовать обучающие семинары для проектных и строительных отделов по новым правилам градостроительного разрешения и ответственности за срыв сроков.

Изменения в ГК РФ и ГрК РФ 2026 г. существенно трансформируют правовое регулирование договоров проектно‑изыскательских работ. Основные эффекты:

• Ужесточение требований к качеству и срокам предоставления проектной документации (гарантийный срок ≥ 12 мес., возможность начисления пени за просрочку).
• Обязательное включение в смету расходов на получение градостроительных разрешений и государственной экспертизы, что часто приводит к необходимости пересмотра цены договора.
• Повышение роли саморегулируемых организаций: членство в СРО становится обязательным условием для допуска к выполнению ПИР.
• Усиление защиты прав частных владельцев при изменении ПЗЗ, предоставляющее сторонам договоров ПИР возможность требовать сохранения условий или компенсации при ухудшении градостроительных условий.

Для минимизации рисков и обеспечения бесперебойного выполнения уже действующих договоров ПИР рекомендуется своевременно провести правовой аудит, внести необходимые дополнения и установить внутренние механизмы контроля за соблюдением новых норм. Только комплексный подход, сочетающий юридическую грамотность и организационную дисциплину, позволит сторонам эффективно адаптироваться к обновлённому законодательству и сохранить баланс интересов в сфере проектно‑изыскательских работ.