Дарение недвижимости – один из самых распространённых способов передачи имущества между родственниками. Однако в условиях действующего налогового законодательства Украины, а также специфики Луганской области, существует риск двойного налогообложения: сначала при оформлении дарения, а затем при последующей продаже или ином использовании подаренного объекта. Ниже представлен подробный гид, который поможет вам минимизировать налоговые обязательства и полностью воспользоваться законными льготами.

Нормативная база, действующая в 2026 году

• Налоговый кодекс Украины – статьи 164‑166 (налог на доходы физических лиц, НДФЛ) и 191‑193 (налог на имущество).
• Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» – регулирует оформление дарения.
• Международные соглашения – Конвенция о предотвращении двойного налогообложения (модель ОЭСР), ратифицированная Украиной, действует в отношении доходов, полученных от недвижимости, расположенной за пределами Украины.
• Постановления Луганской областной государственной администрации – локальные разъяснения по применению налоговых льгот для жителей региона (например, освобождение от уплаты местного сбора при дарении близким родственникам).

Согласно данным на , основное правило: доход, полученный в дар, не облагается НДФЛ, если одаряемый использует полученное имущество исключительно для личных нужд и не в коммерческих целях.

Когда возникает риск двойного налогообложения?

Двойное налогообложение может появиться в следующих ситуациях:

1. Дарение followed by продажа – если одаряемый позже продаёт подаренную недвижимость, прибыль от продажи может быть обложена НДФЛ, несмотря на то, что сам дар не облагался.
2. Использование имущества в предпринимательской деятельности – доход от аренды или коммерческой эксплуатации подарённого объекта подлежит обложению.
3. Наличие обременений (ипотека, арест) – при оформлении дарения объект с обременением может считаться частично реализованным, что влечёт налоговые последствия.
4. Межрегиональные операции – если даритель и одаряемый находятся в разных налоговых юрисдикциях (например, одна сторона – резидент Луганской области, другая – другого региона или страны), могут применяться разные ставки и правила.

Законные способы избежать двойного налогообложения

Дарение близким родственникам

Согласно ст. 164 НКУ, при дарении недвижимости супругам, родителям, детям, братьям и сёстрам НДФЛ не уплачивается, если:

• Имущество используется исключительно для личных нужд (проживание, личное хозяйство).
• Не планируется коммерческая эксплуатация (сдача в аренду, ведение бизнеса).

Оформление дарения через нотариуса с указанием условия «бесплатное передача»

В договоре дарения прописывается, что передача осуществляется безвозмездно и без каких-либо встречных обязательств. Это исключает возможность квалификации операции как продажи и, соответственно, обложения налогом на добавленную стоимость (НДС) или налогом на прибыль.

Использование налогового вычета при последующей продаже

Если одаряемый всё же решает продать подаренную недвижимость, он может воспользоваться налоговым вычетом:

• Вычет в размере 250 000 гривен (или эквивалент в валюте) от дохода при продаже жилья, если объект находился в собственности менее трёх лет.
• При собственности более трёх лет – полное освобождение от НДФЛ по доходу от продажи (ст. 165 НКУ).

Таким образом, даже если возникнет налоговая база, её можно значительно снизить или полностью обнулить.

Предварительная оценка и документирование стоимости

Для избежания споров с налоговыми органами рекомендуется:

• Получить независимую оценочную справку от аккредитованного оценщика.
• Зафиксировать рыночную стоимость в договоре дарения (это поможет доказать, что операция не была притворной продажей).
• Сохранить все платёжные документы, подтверждающие отсутствие встречного предоставления (например, выписки из банка о отсутствии платежа от одаряемого дарителю).

Использование международных соглашений (если одна из сторон – нерезидент)

Если даритель или одаряемый является резидентом другого государства, применяются положения соответствующей конвенции о предотвращении двойного налогообложения. Основные моменты:

• Доход от дарения недвижимости, расположенной в Украине, обычно облагается только в Украине (источник дохода – Украина).
• Однако, если одаряемый является резидентом страны с которой у Украины есть соглашение, он может потребовать зачёт уплаченного в Украине налога против налога в своей стране резиденции.
• Для этого необходимо подать заявление в налоговый орган Украины о применении положений конвенции и предоставить сертификат резидентности.

Консультация специалиста по налоговому праву

Привлечение квалифицированного адвоката по налоговому праву или налогового консультанта позволяет:

• Оптимизировать структуру сделки (например, рассмотреть вариант дарения через доверительное управление или семейный фонд).
• Подготовить полный пакет документов, минимизирующий риски доначислений.
• Получить актуальную информацию о изменениях в законодательстве и региональных льготах Луганской области.

Пошаговая инструкция по оформлению дарения без риска двойного налогообложения

1. Проверка правового статуса объекта – убедитесь, что вы являетесь единоличным собственником, недвижимость не находится в залоге, под арестом или в споре.
2. Оценка стоимости – закажите независимую оценочную справку (желательно от лицензированного оценочного агентства).
3. Согласование сторон – обсудите с одаряемым условия использования имущества (личные нужды, отсутствие коммерческой эксплуатации).
4. Составление договора дарения – включите в него:
   • Полные реквизиты сторон.
   • Описание объекта (адрес, площадь, инвентарный номер).
   • Указание на безвозмездный характер передачи.
   • Условие о использовании имущества исключительно для личных нужд (опционально, но полезно для налоговой защиты).
   • Ссылку на оценочную справку как подтверждение рыночной стоимости.
5. Нотариальное заверение – договор дарения должен быть нотариально заверен (ст. 209 ГКУ).
6. Государственная регистрация права – подайте документы в отдел государственной регистрации прав на недвижимое имущество Луганской области для внесения записи о новом владельце.
7. Уведомление налогового органа – хотя доход от дарения не облагается НДФЛ, рекомендуется подать уведомление о получении дара (форма №1ДФ) для избежания вопросов со стороны налоговой.
8. Хранение документов – сохраняйте копии договора, оценочной справки, квитанции о государственной пошлине и выписки из реестра не менее трёх лет.

Особенности Луганской области

В связи с особым administrativa‑правовым статусом региона, следует учитывать следующие моменты:

• Местные льготы – некоторые районные советы предоставляют снижение или полное освобождение от административного сбора за государственную регистрацию дарения близким родственникам (обычно до 0,5 % от оценочной стоимости). Уточните информацию в отделе архитектуры и градостроительства вашего района.
• Возможные ограничения – в отдельных территориях могут действовать ограничения на передачу недвижимости лицам, не имеющим постоянной регистрации в Луганской области (например, для предотвращения оттока собственности). Проверьте наличие таких норм в исполкоме вашего района.
• Электронные сервисы – с 2025 года в Луганской области функционирует портал «Единое окно» для подачи документов на государственную регистрацию онлайн, что существенно сокращает сроки оформления.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог на дарение, если одаряемый – не близкий родственник?

Да. При дарении лицам, не входящим в список близких родственников (статья 164 НКУ), одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 18 % от рыночной стоимости полученного имущества (при условии, что стоимость превышает необлагаемый минимум – на 2026 год он составляет 50 000 грн).

Можно ли избежать налога, оформив дарение через доверительное управление?

Доверительное управление само по себе не освобождает от налогообложения при последующей передаче прав собственности. Однако оно может использоваться как инструмент планирования налогов при последующей продаже или наследовании, если правильно структурировано.

Что делать, если после дарения я планирую сдавать квартиру в аренду?

В этом случае доход от аренды будет облагаться НДФЛ (18 % + военный сбор 1,5 %). Чтобы избежать двойного налогообложения, рекомендуется сразу оформить дарение с условием последующей аренды и заранее рассчитать налоговую нагрузку, либо рассмотреть альтернативные варианты (например, продажа с последующим reinvestment).

Сроки подачи декларации по полученному дару?

Если вы получили дар от близкого родственника и не планируете коммерческое использование, декларация не требуется. В остальных случаях декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дара (форма №1ДФ).

Избежание двойного налогообложения при дарении в Луганской области полностью достижимо при соблюдении простых, но важных правил:

• Дарить исключительно близким родственникам и использовать имущество для личных нужд.
• Тщательно документировать стоимость и отсутствие встречного предоставления.
• При планировании последующей продажи воспользоватся налоговыми вычетами или выдержать срок владения более трёх лет.
• При наличии международного элемента – применять положения соответствующих конвенций о предотвращении двойного налогообложения.
• Консультироваться с налоговыми юристами и пользоваться региональными льготами.

Следуя данной инструкции, вы сможете передать недвижимость в дар без лишних налоговых потерь и обеспечить правовую чистоту сделки на долгие годы.

Статья актуальна на г. Законодательство может изменяться; перед совершением сделки рекомендуется проверить актуальные нормы НКУ и локальные акты Луганской области.