Ситуация с правами собственности на недвижимость во временно оккупированных территориях (ВОТ) Донецкой области остается одной из самых драматичных и правово неопределенных последствий полномасштабного вторжения России․ С 2022 года оккупационная администрация последовательно вводит российское законодательство, создавая параллельную правовую реальность, которая радикально противоречит украинскому праву и международным нормам․ На можно констатировать завершение этапа «переходного периода» и начало массового практического применения механизмов отчуждения жилья у украинцев․

Правовая база: от «введения российских законов» до ФКЗ и законов об «обезличивании»

Ключевым моментом стало октябрь 2022 года, когда на оккупированных территориях были официально введены в действие Конституция РФ и федеральные законы․ Особое место занимает Федеральный конституционный закон (ФКЗ) о принятии ДНР в состав РФ․ Статья 21 этого закона зафиксировала «особенности регулирования отношений в сфере оборота имущества», предоставив оккупационным властям широкие полномочия по управлению и распоряжению имуществом (в т․ч․ государственным и муниципальным), если иное не установлено самим ФКЗ․

Однако настоящим переломом стал конец 2025 – начало 2026 года, когда Госдума РФ приняла и Президент подписал пакет законов, легализующих конфискацию частной собственности․

• Закон о «бесхозяйственном имуществе» (принят в третьем чтении ~11 декабря 2025 г․): Позволяет признавать квартиры и дома «бесхозными» и переводить их в государственную собственность РФ․
• Поправки, вступившие в силу к февралю 2026 г․: Значительно расширили полномочия оккупационных администраций по изъятию жилья․ Решают вопросы изъятия сами администрации («они будут определяться самими оккупационными администрациями»), что открывает путь к арбитраритету․
• Срок действия механизмов: Нормы позволяют изымать жилье у лиц, покинувших территории из-за войны, до 2030 года․

Процедура регистрации прав для граждан Украины: «Спецразрешение» как барьер

Для граждан Украины, оставшихся на оккупированных территориях или желающих оформить права удаленно, российская сторона установила жесткий административный барьер — специальное разрешение (спецразрешение)․

Ключевые требования 2025–2026 гг․:

1. Запрет прямой регистрации: Гражданам «недружественных стран» (в т․ч․ Украины) запрещено регистрировать недвижимость в так называемых «новых регионах» без спецразрешения как минимум до 1 января 2028 года․
2. Роль СРК (Советов по регулированию вопросов имущества / специальные комиссии): Для получения разрешения необходимо обращаться в СРК․ По данным за ноябрь 2025 г․, такие органы созданы в Донецке, Луганске и селе Счастливцево (Херсонская обл․), в Запорожской области отдельного органа не было․
3. Доверенность и представительство: Часто единственным способом — выдать доверенность представителю на месте, который с разрешения СРК поставит объект на кадастровый учет и подтвердит право в Росреестре․
4. Признание украинских документов: Российские органы декларируют готовность признавать украинские праваустанавливающие документы, но на практике это требует сложной экспертизы и перевода, а отказы часты․

Механизмы отъема недвижимости: от «безхозяйственности» к легализованному мародерству

По данным расследований (в т․ч․ «Настоящего Времени», «Новой газеты Европа») и отчетов правозащитников, на оккупированных территориях работает конвейер по изъятию жилья․ Схемы выглядят следующим образом:

А․ Признание имущества бесхозяйным (ст․ 225 ГК РФ в редакции для ВОТ)

Если собственник уехал и не оформил перерегистрацию по российским законам (что практически невозможно без спецразрешения и личного присутствия/доверенности), жилье объявляют «бесхозяйным»․ Основания: отсутствие владельца, неуплата налогов/КУ по российским реквизитам, отсутствие сведений в ЕГРН․

Б․ Административное изъятие под «государственные нужды»

Оккупационные администрации получили право самостоятельно определять объекты для изъятия «под нужды территории»․ Это позволяет конфисковывать коммерческую недвижимость, элитное жилье и дома ИДП (внутренне перемещенных лиц) без судебного решения, по простому административному акту․

В․ «Национализация» имущества «недружественных государств»

Параллельно действуют нормы о конфискации имущества лиц, включенных в списки «экстремистов/террористов» или просто граждан Украины, уехавших на контролируемую Украиной территорию․ Имущество переходит в ведение «ДНР»/РФ с последующей реализацией или передачей военным/чиновникам․

Позиция украинского права: сохранение прав собственника

Несмотря на фактическую потерю контроля, украинская правовая система продолжает защищать права собственников:

• Наследование: Минюст Украины разъяснил, что наследовать недвижимость на ВОТ можно по общим правилам ГК Украины, Закона «О нотариате» и Порядка совершения нотариальных действий․ Нотариусы Украины (работающие на контролируемой территории) открывают наследственные дела на основании свидетельств о праве собственности, выданных до оккупации, или судебных решений․
• Невозможность утраты права: Согласно ст․ 397 ГК Украины и международному гуманитарному праву, оккупационная власть не приобретает права собственности на частное имущество․ Российские документы (выписки ЕГРН, решения администраций) на территории Украины не имеют юридической силы․
• Реестр ущерба: Владельцам рекомендуется фиксировать ущерб/потерю права через систему «eДія» или у нотариусов для будущих репараций․

Практические риски и рекомендации для собственников (на 2026 год)

Перспективы: что ждет после 2028–2030 годов?

Российское законодательство создает «правовой тупик»:

1. До 2028 г․: Действует запрет на регистрацию без спецразрешения․ Оккупационные власти накапливают базу «бесхозяйных» объектов․
2. 2028–2030 гг․: Массовый переход конфискованного жилья в фонд «ДНР»/РФ, распределение между военными, силовиками, приезжими чиновниками․
3. После деоккупации: Восстановление украинской юрисдикции потребует масштабной судебной практики по аннулированию всех российских регистрационных действий (ст․ 397 ГК Украины, решения ВСУ, ЕСЧП)․ Ключевым доказательством станут украинские документы, зафиксированные до 2022 года или оформленные нотариусами Украины в период оккупации․

На август 2026 года регулирование собственности на недвижимость в захваченных районах Донецкой области представляет собой инструмент гибридной войны, а не гражданский оборот․ Российская сторона создала правовой конвейер для легального отъема жилья у миллионов украинцев: от требования невыполнимых спецразрешений до законов о «бесхозяйности» с горизонтом до 2030 года․

Главное правило для собственника сегодня: не легализовать права по российским законам (это фиксирует юрисдикцию оккупанта и создает риски коллаборации), а сохранять и приумножать пакет украинских правустанавливающих документов, фиксировать ущерб через госреестры Украины и ждать восстановления суверенитета для восстановления справедливости через национальные суды и международные трибуналы․

Данная статья основана на открытых источниках, новостях российских и украинских СМИ (КП․РУ, Новая газета Европа, Настоящее Время, ЮРЛІГА, КонсультантПлюс) за период 2025–2026 гг․ Не является юридической консультацией․ Для решения конкретных вопросов обращайтесь к адвокатам, специализирующимся на праве ВОТ и международном праве․