С вхождением Луганской Народной Республики (ЛНР) в состав Российской Федерации и принятием Конституции РФ 2022 года, налоговое законодательство республики прошло путь полной интеграции в правовое поле России. На налогообложение коммерческой недвижимости в ЛНР регулируется исключительно Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ) и региональными законами ЛНР, принятыми в соответствии с ним.

Ниже представлен подробный обзор правил расчета, ставок, льгот и процедур уплаты налога на имущество для коммерческих объектов, актуальный для организаций, индивидуальных предпринимателей (ИП) и физических лиц.

Правовая основа: какой налог применяется?

Важно сразу разграничить два вида налогов, так как в России (и соответственно в ЛНР) не существует единого «налога на коммерческую недвижимость». Применяемый налог зависит от статуса собственника:

• Организации (юридические лица) платят Налог на имущество организаций (Глава 30 НК РФ).
• Физические лица и ИП (в отношении объектов, не используемых в предпринимательской деятельности или используемых, но не относящихся к основным средствам) платят Налог на имущество физических лиц (Глава 32 НК РФ).

Ключевой момент: Для организаций налоговый объект определяется по кадастровой стоимости (если объект входит в перечень, утвержденный законом ЛНР) или по балансовой (остаточной) стоимости (для остальных объектов). Для физлиц и ИП (как физлиц) расчет ведется исключительно от кадастровой стоимости.

Налог на имущество организаций (Коммерческая недвижимость на балансе юрлица)

Объекты налогообложения по кадастровой стоимости

Согласно ст. 378.2 НК РФ, по кадастровой стоимости облагаются недвижимые имущества, включенные в региональный перечень, утвержденный законом ЛНР. Обычно в этот перечень входят:

• Торговые центры, магазины, павильоны;
• Офисные здания и помещения;
• Объекты общепита (рестораны, кафе);
• Гостиницы, санатории, дома отдыха;
• Складские помещения (часто);
• Административные здания, используемые для получения дохода (сдача в аренду).

Важно: Если объект коммерческой недвижимости не включен в перечень закона ЛНР, он облагается по балансовой (остаточной) стоимости (ст. 375 НК РФ). Перечень объектов подлежит ежегодному обновлению органами власти ЛНР.

Налоговые ставки в ЛНР

Максимальные ставки установлены НК РФ (ст. 380), но конкретные значения устанавливает закон ЛНР.

• По кадастровой стоимости: Максимальная ставка — 2%. В ЛНР как правило устанавливают ставку 1,5% – 2% для коммерческих объектов.
• По балансовой стоимости: Максимальная ставка, 2,2%.

Рекомендация: Актуальные ставки на текущий год необходимо проверять в Законе ЛНР «О налоге на имущество организаций» (или аналогичном региональном законе), действующем на 2026 год.

Порядок расчета (Кадастровая стоимость)

Формула для авансовых платежей и за год:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициент владения (месяцы владения / 12)

• Кадастровая стоимость берется на 1 января налогового периода (для расчета за год) или на 1 числа месяца, следующего за отчетным периодом (для авансовых платежей).
• Если кадастровая стоимость изменилась в течение года (переоценка, перестройка), пересчет производится с момента вступления изменений в силу.

Сроки уплаты и отчетность (2026 год)

1. Авансовые платежи: Вносятся по результатам 1-го квартала, полугодия, 9 месяцев, не позднее 30 дня после отчетного периода (обычно до 30 апреля, 30 июля, 30 октября). Примечание: Региональный закон ЛНР может отменить авансовые платежи, оставив только ежегодную уплату.
2. Уплата налога за год: Не позднее 28 марта (30 марта в невисокосный) года, следующего за отчетным.

Налог на имущество физических лиц (Коммерческая недвижимость в собственности физлиц / ИП)

Если коммерческая недвижимость (офис, склад, магазин, нежилое помещение) принадлежит физическому лицу или ИП (как физлицу), применяется Глава 32 НК РФ.

Объекты налогообложения

Облагаются все недвижимые имущества, закрепленные за налогоплательщиком правом собственности и учтенные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), в т.ч.:

• Нежилые помещения (коммерческие);
• Гаражи (отдельно или как часть комплекса);
• Единицы капитального строительства (здания, сооружения) коммерческого назначения.

Ставки налога для физлиц (ст. 406 НК РФ)

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ (законом ЛНР) в пределах:

На практике для коммерческих помещений физлиц в ЛНР почти везде применяется ставка 0,5%.

Налоговые вычеты (ст. 403 НК РФ)

Физические лица имеют право на вычет из кадастровой стоимости одного объекта каждого вида:

• Квартира — 20 кв. м;
• Комната — 10 кв. м;
• Жилой дом — 50 кв. м;
• Нежилое помещение (коммерческая недвижимость) — вычет НЕ ПРЕДУСМОТРЕН (кроме случаев, когда нежилое помещение используется для жилья, что для коммерции исключено).

Сроки уплаты для физлиц

• Налог за 2025 год платится до 1 декабря 2026 года.
• Налоговые уведомления приходят от ФНС (Инспекции ЛНР) заранее (обычно к осени).
• ИП на общем режиме (ОСНО) платят налог как физлица за объекты, не используемые в бизнесе (или не учтенные в ОС). Если объект на балансе ИП как ОС — платит как организация (Гл. 30 НК РФ).

Особенности для Индивидуальных Предпринимателей (ИП)

Это самая сложная категория, так как налог зависит от режима и учета:

1. ИП на ОСНО (Общая система):
   • Объект на балансе как Основное средство (ОС) → Налог орг-ии (Гл. 30 НК РФ), ставка до 2% (кадастр/баланс).
   • Объект не на балансе / не ОС → Налог физлица (Гл. 32 НК РФ), ставка 0,5%.
2. ИП на УСН (Упрощенка) «Доходы минус расходы» (15%):
• Налог на имущество (Гл. 30) не платится (п. 3 ст. 346.11 НК РФ), если объект учтен как ОС.
• Если объект не на балансе — платит как физлицо (Гл. 32).
3. ИП на УСН «Доходы» (6%), Патент (ПСН), НПД, ЕСХН:
   • Освобождены от налога Гл. 30 (организаций) полностью.
   • Платят налог физлица (Гл. 32) за объекты в личной собственности (ставка 0,5%).

Льготы и освобождения (Специфика ЛНР)

Льготы делятся на федеральные (обязательные для всех регионов) и региональные (устанавливаются законом ЛНР).

Федеральные льготы (ст. 381 НК РФ для орг, ст. 407 НК РФ для физлиц)

• Объекты, в отношении которых установлены специальные налоговые режимы (Скольково, ОПТ, ТОР и т.д.), если предусмотрено спецзаконом.
• Объекты религиозных организаций, используемые исключительно для религиозных целей.
• Объекты культурного наследия (памятники) — полное освобождение.
• Для физлиц: пенсионеры, инвалиды, ветераны, льгота на один объект каждого вида (но для коммерческой недвижимости вычета нет, поэтому льгота часто не применима, если нет жилого объекта).

Региональные льготы (Закон ЛНР)

Законодательство ЛНР может предусмотреть:

• Сниженные ставки (например, 0,1% или 0%) для отдельных категорий плательщиков (МСП, социально значимые объекты).
• Освобождение от налога для вновь созданных предприятий (инвестиционные льготы).
• Льготы по налогу физлиц для отдельных категорий граждан (дополнительно к федеральным).

Необходимо проверить: Действующий на 2026 год «Закон ЛНР о налоге на имущество организаций» и «Закон ЛНР о налоге на имущество физических лиц» на предмет региональных льгот.

Продажа коммерческой недвижимости: Налог на доход

Помимо ежегодного налога на имущество, при продаже возникают обязательства по налогу на доход.

Организации (Налог на прибыль — Гл. 25 НК РФ)

• Доход от продажи включается в доходы по налогу на прибыль (ставка 20% / 25% с 2025 г.).
• Расходы на приобретение/создание учитываются при определении налоговой базы (амортизация для ОС).
• НДС (20%) облагается реализация, если продавец — плательщик НДС (не применяется к реализации зданий/сооружений, используемых для жилья, но коммерция — облагается).

Физические лица и ИП (НДФЛ — Гл. 23 НК РФ)

• Ставка: 13% (до 5 млн руб. дохода в год) или 15% (сверх 5 млн). Для нерезидентов, 30%.
• Освобождение (п. 17.1 ст. 217 НК РФ): Доход от продажи недвижимости,owned более 5 лет (в отдельных случаях 3 года — наследство, дарение от близких, приватизация), освобождается от НДФЛ.
• Коммерческая недвижимость, используемая в предпринимательской деятельности (ИП): НЕ ОСВОБОЖДАЕТСЯ от НДФЛ независимо от срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, судебная практика). При продаже ИП всегда платит НДФЛ.
• Вычеты при продаже (если нет освобождения по сроку):
  • Имущественный вычет на покупку (до 250 тыс. руб. — только для жилья, для коммерции НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ).
  • Вычет на расходы при приобретении (документально подтвержденные затраты на покупку, строительство, улучшение).
  • Вычет 250 тыс. руб. (общий, если объект владели более 5 лет, но нет права на полное освобождение — редкий кейс для коммерции).

Кадастровая стоимость: Основа расчета и способы снижения

С 2026 года кадастровая стоимость является основной базой для обоих налогов (Гл. 30 и Гл. 32). Она утверждается результатами государственной кадастровой оценки (ГКО), проводимой не реже 1 раза в 3–5 лет (в новых регионах — по графику Росреестра).

Как снизить налоговую базу:

1. Оспаривание кадастровой стоимости: Через Комиссию при Росреестре (досудебный порядок) или через Арбитражный суд (для орг/ИП) / Суд общей юрисдикции (для физлиц). Основание: рыночная стоимость ниже кадастровой.
2. Исключение из перечня объектов по кадастровой стоимости (для орг): Если объект не подходит под критерии закона ЛНР (например, не сдается в аренду, не используется в коммерческих целях, а стоит без дела), можно добиться перевода на балансовую стоимость (ставка 2,2% от остаточной стоимости часто ниже 2% от кадастровой).
3. Переоценка основных средств (для орг на балансовой стоимости): Снижение остаточной стоимости через переоценку вниз (с соблюдением ПБУ 6/01 / ФСБУ 26/2020).
4. Применение понижающих коэффициентов (для физлиц): Коэффициент Кф (функциональное изношенность) — применяется автоматически ФНС при расчете, если есть данные в ЕГРН.

Практический чек-лист для владельца коммерческой недвижимости в ЛНР (2026)

1. Определите статус: Юрлицо / ИП (режим) / Физлицо.
2. Проверьте учет в ЕГРН: Есть ли запись о праве, верен ли вид разрешенного использования (ВРИ), назначение объекта (нежилое/коммерческое).
3. Уточните кадастровую стоимость: Запросите справку на сайте Росреестра или ГКН ЛНР на текущую дату.
4. Проверьте Перечень закона ЛНР (для орг): Входит ли объект в перечень облагаемых по кадастровой стоимости?
5. Узнайте ставки: Найдите Закон ЛНР об установлении ставок на текущий год.
6. Проверьте льготы: Есть ли региональные льготы для вашей категории (МСП, инвестпроекты, социальные объекты).
7. Рассчитайте авансовые платежи (орг) / ждите уведомление (физлица).
8. При продаже: Оцените срок владения и статус (бизнес/личное) для определения НДФЛ / Налога на прибыль.

Налогообложение коммерческой недвижимости в ЛНР в 2026 году полностью соответствует российскому законодательству. Главные отличия от «довоенного» периода, жесткая привязка к кадастровой стоимости и единый реестр (ЕГРН).

Ключевые риски: Несвоевременная проверка вхождения в региональный перечень (для организаций), пропуск сроков оспаривания кадастровой стоимости, неверное определение налоговой базы ИП (баланс vs личная собственность).

Рекомендация: Ежегодно (в начале года) запрашивайте актуальные региональные законы ЛНР об установлении ставок и перечнях объектов, а также следите за изменениями в НК РФ (например, повышение ставки налога на прибыль с 2025 года влияет на налогообложение продажи для орг).

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для принятия решений рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или в налоговый орган ЛНР (МНС / ИФНС).