Период 2024–2025 годов стал этапом завершения переходного периода по интеграции налоговой системы Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской и Херсонской областей в правовое поле Российской Федерации. Ключевым событием стало вступление в силу норм, полностью эквивалентизирующих налоговые обязательства жителей новых регионов с остальными субъектами РФ, но с сохранением уникальных льготных режимов на период адаптации.

Правовая база: завершение переходного периода

Согласно Федеральному закону от № 311-ФЗ и последующим поправкам (в т.ч. 389-ФЗ от и 176-ФЗ от ), с 1 января 2024 года на территории новых регионов начали действовать общие нормы Налогового кодекса РФ (НК РФ) в части земельного налога и налога на имущество.

Однако главной особенностью 2024–2025 годов стал налоговый каникул/освобождение для физических лиц. Как официально подтвердило ФНС России (информация от ):

«Жители новых регионов России не платят имущественные налоги за 2025 год, но если недвижимость или земельный участок находятся в других регионах, то платят».

Это означает, что налоговые периоды 2024 и 2025 годов (платежи за которые производились бы в 2025 и 2026 годах соответственно) для объектов, расположенных исключительно на территории новых регионов, являются освобожденными для налогоплательщиков, физических лиц.

Земельный налог: итоги и правила расчета

Освобождение от уплаты за 2024–2025 гг.

Физические лица, владеющие земельными участками в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях, не подавали деклараций и не уплачивали налог за эти периоды. Налоговые органы не направляли уведомления о начислении сумм к уплате.

Ставки и база налогообложения (для перспективы 2026+)

Хотя платежи за 2024–2025 не производились, кадастровая оценка и ставки уже формируются по общим правилам для будущих периодов:

• Налоговая база: Кадастровая стоимость участка на 1 января налогового периода (ст. 391 НК РФ).
• Максимальные ставки (ст. 394 НК РФ):
  • 0,3% — для земель сельхозназначения, за исключением участков под ИЖС/ЛПХ с ведением предпринимательской деятельности (важно: с 2025 г. такие участки лишены льготной ставки 0,3%); земли под жилыми домами; ИЖС, ЛПХ, садоводством, огородничеством.
  • 1,5% — для остальных категорий земель (коммерческие, промышленные и т.д.).
• Установка ставок: Конкретные ставки устанавливаются законами субъектов РФ (региональными парламентами) в пределах максимальных. В 2024–2025 гг. регионы новых территорий принимали соответствующие нормативные акты.

Изменения по ФЗ-389 и ФЗ-176, вступившие в силу в 2024–2025 гг.

1. Ограничение ставки 0,3%: Жестко зафиксирован предел для льготных категорий, регионы не могут поднять его выше.
2. Исключение из льготы участков под бизнес: Участки ИЖС, на которых находятся магазины, гостевые дома и др. объекты бизнеса, облагаются по общей ставке (до 1,5%).
3. Перерасчет и возврат: Введены новые правила: переплата за периоды до 2024 года возвращается за последние 3 года; за периоды с 2024 года и позже — без ограничения срока (п. 7 ст. 78, ст. 399 НК РФ).

Налог на имущество физических лиц: ключевые итоги

Режим «нулевого налога» за 2024–2025 гг.

Аналогично земельному налогу, налог на имущество (квартиры, дома, гаражи, недвижимые комплексы) за 2024 и 2025 налоговые периоды не начислялся для объектов в новых регионах. Это дало время на упорядочивание кадастрового учета и внесение объектов в ЕГРН.

Кадастровая стоимость как база

С 2024 года налоговая база определяется исключительно по кадастровой стоимости (ст. 403 НК РФ). Инвентарная стоимость больше не применяется. Для новых регионов это означало необходимость массовой кадастровой оценки или приведения имеющихся данных в соответствие с методикой Минэкономразвития.

Дифференцированные ставки (влияние 176-ФЗ от )

С 2025 года (для налогового периода 2025, платеж в 2026 г., но актуально для новых регионов с 2026 налогового периода) введены повышенные ставки для дорогих объектов:

• До 2% — базовая максимальная ставка для объектов, кадастровая стоимость которых не превышает 300 млн руб.
• До 2,5% — для объектов капитального строительства с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб.
• До 1,5% — для земельных участков (в составе налога на имущество это касается объектов недвижимости, единый налоговый объект — УНО) с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб.

Примечание: Поскольку за 2025 год налог в новых регионах не платился, данные ставки станут актуальны для налогового периода 2026 года (оплата до ).

Льготы для категорий граждан

Льготы (вычеты) действуют по общероссийским правилам (ст. 407 НК РФ):

• Пенсионеры по возрасту, инвалиды 1-2 групп, участники ВОВ и др. — полное освобождение от налога на один объект каждого вида (квартира, комната, дом, гараж, единый недвижимый комплекс, земельный участок до 6 соток).
• Вычеты: 10 кв. м (комната), 20 кв. м (квартира), 50 кв. м (дом), 1 млн руб. (ЕНО).
• Льготы предоставляются по заявлению налогоплательщика (можно подать через Госуслуги, МФЦ, личный кабинет ФНС).

Налог на имущество организаций (корпоративный имущественный налог)

• Объекты налогообложения: Только недвижимость, учтенная как основные средства и имеющая кадастровую стоимость (ст. 374 НК РФ). Движимое имущество (оборудование, транспорт) — не облагается.
• Ставка: Максимум 2,2% (ст. 380 НК РФ). Регионы новых территорий установили свои ставки в этом пределе.
• Авансовые платежи: Выплачивались ежеквартально по результатам отчетных периодов 2024 и 2025 гг. по формуле: 1/4 ставки × средняя кадастровая стоимость.
• Льготы: Региональные законами могли быть предусмотрены льготы для СМП, социальных объектов, инвестпроектов;

Особенности администрирования и взаимодействия с ФНС

Сервис «Ставки и льготы»

ФНС предоставила удобный инструмент, сервис «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам». Налогоплательщики новых регионов могут выбрать свой регион (например, код 92 для ДНР, 93 для ЛНР, 94 для Запорожской, 95 для Херсонской — коды могут уточняться) и год (2024, 2025, 2026), чтобы увидеть актуальные ставки и перечень льгот.

Уведомления о начислении

За 2024 и 2025 налоговые периоды уведомления для физлиц не формировались (из-за освобождения). Начиная с налогового периода 2026 года (уведомления придут в 2027 г.) рассылка станет регулярной. Важно проверить правильность данных в ЕГРН и личном кабинете налогоплательщика заранее.

Объекты в «старых» регионах

Критически важный момент из разъяснений ФНС: если у жителя нового региона есть недвижимость или земля в других субъектах РФ (например, в Ростовской области или Москве), налог за 2024 и 2025 годы по этим объектам начислялся и оплачивался по общим правилам. Льгота «нового региона» не распространяется на имущество за его пределами.

Кадастровая оценка: главная проблема периода

Основной вызов 2024–2025 гг. — приведение кадастровой стоимости в соответствие с рыночной.

• В новых регионах проводилась массовая государственная кадастровая оценка.
• Стоимость фиксировалась на дату утверждения результатов (часто 2023–2024 гг.).
• Налогоплательщики имеют право оспорить кадастровую стоимость через Комиссию при Росреестре или в суде (ст. 399, 403 НК РФ). Сроки обжалования: в течение 5 лет с момента вступления результатов в силу (для оценок 2024 г. — до 2029 г.).

Резюме: чек-лист налогоплательщика по итогам 2024–2025 гг.

Прогноз на 2026 год и дальнейшее

С 1 января 2026 года (налоговый период 2026, оплата до 1 декабря 2027) для жителей новых регионов начнется «обычная» налоговая жизнь:

1. Начнется начисление налогов за 2026 год по земельному налогу и налогу на имущество физлиц.
2. Вступят в силу ставки 2026 года, установленные региональными законами (с учетом пределов 176-ФЗ: до 2,5% для элитной недвижимости).
3. Будет применяться коэффициент дефлятора (Кд) к кадастровой стоимости для 2026 года (если новый реестр стоимости не утвержден), что может увеличить налоговую базу.
4. Активизация контроля: ФНС начнет массовую рассылку уведомлений. Ошибки в ЕГРН (дубликаты, несуществующие объекты) приведут к ошибочным начислениям — их нужно будет оспаривать через заявление на уточнение.

1. Финансовая разгрузка: Физические лица получили двухлетнюю отсрочку (фактически, каникулы) по уплате налогов на имущество, расположенное на новых территориях. Это дало время на оформление прав (ЕГРН), прохождение кадастровой оценки и адаптацию к российскому налоговому администрированию.
2. Нормативная синхронизация: К 2026 году создан полноценный правовой фундамент: приняты региональные законы о ставках/льготах, внедрены федеральные поправки 389-ФЗ и 176-ФЗ (повышенные ставки для дорогой недвижимости, отмена льгот для бизнес-ИЖС, новые правила возврата переплат).

Главная рекомендация на второе полугодие 2026 года: не дожидаться уведомления от ФНС, а проактивно проверить свои объекты в Личном кабинете налогоплательщика или на Госуслугах, убедиться в правильности кадастровой стоимости и своевременно оформить все положенные льготы. Для организаций — перепроверить перечень объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости, и корректность расчета авансовых платежей за 2026 год.