Оформление покупки‑продажи недвижимости в условиях военного положения имеет свои особенности, связанные с временным приостановлением работы государственных реестров, ужесточенными требованиями к идентификации сторон и дополнительными мерами безопасности. Ниже представлен пошаговый гид, основанный на актуальной нормативной базе и практических рекомендациях юристов (данные на ).

Предварительная проверка объекта и сторон

Уточнение территориального статуса

Перед началом любых действий необходимо убедиться, что объект недвижимости не находится в перечне территорий ограниченного доступа (зоны активных боевых действий). Этот перечень регулярно обновляется приказами Министерства обороны и доступен на официальном портале Державного реєстру прав на нерухоме майно.

Проверка правоустанавливающих документов

• Свидетельство о праве собственности (или выписка из реестра).
• Технический паспорт и акт технического осмотра (особенно важно для объектов, получивших повреждения от боевых действий).
• Выписка о наличии/отсутствии обременений (ипотека, арест, залог).

Согласие второго супруга (если применимо)

Согласно ст. 35 Семейного кодекса Украины, при отчуждении jointly owned property требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. В условиях военного положения такое согласие может быть оформлено электронно с использованием квалифицированной электронной подписи (КЭП).

Учет возможного влияния обстоятельств (ст. 233 ГКУ)

Если одна из сторон сделки находилась под влиянием тяжелого для нее обстоятельства (например, вынужденная эвакуация, угроза жизни), сделка может быть оспорена по статье 233 Гражданского кодекса Украины как совершенная на крайне невыгодных условиях. Рекомендуется зафиксировать добровольность и осознанность действий сторон (видеозапись, показания свидетелей).

Формирование доверенности и обеспечение идентификации сторон

Электронная доверенность с КЭП

В связи с закрытием доступа нотариусов и регистраторов к Государственному реестру прав на недвижимое имущество (постановление КМУ № 164 от ), все нотариальные действия, включая выдачу доверенности, должны выполняться в электронном виде с наложением квалифицированной электронной подписи.

Обязательная видеозапись нотариальных действий

Каждое нотариальное действие (подписание договора, удостоверение доверенности, принятие решения о сделке) должно быть зафиксировано на видео. Запись хранится не менее 5 лет и предоставляется по запросу регистрирующего органа.

Усиленная идентификация сторон

Особое внимание уделяется сторонам, являющимся внутренне перемещёнными лицами (ВПО). Требуется:

• Предъявление документа, подтверждающего статус ВПО (удостоверение переселенца).
• Проверка фактического места проживания (например, через выписку из места временного проживания или справку от местной власти).
• При невозможности личного присутствия – использование защищённого видеоконференцсвязи с simultaneous записью.

Подготовка и подписание договора купли‑продажи

Основные условия договора

• Точное описание объекта (адрес, площадь, этажность, кадастровый номер).
• Цена и порядок расчётов (предпочтительно безналичный перевод через банки, работающие в условиях военного положения).
• Указание на отсутствие ограничений по отчуждению (подтверждение из перечня территорий ограниченного доступа).
• Обязанность продавца предоставить технический паспорт и акт осмотра после боевых повреждений.
• Пункт оForce‑majeure, учитывающий возможные дальнейшие боевые действия.

Нотариальное удостоверение

Договор подписывается в присутствии нотариуса (или его уполномоченного представителя) с обязательной видеозаписью. Если одна из сторон находится за пределами Украины, её участие возможно только через электронную доверенность с КЭП и видеосвязь.

Регистрация перехода права собственности

После нотариального удостоверения пакет документов подается в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Нотариально заверенный договор купли‑продажи.
3. Выписка из реестра о праве собственности продавца.
4. Технический паспорт и акт осмотра объекта.
5. Согласие второго супруга (при необходимости).
6. Электронная доверенность с КЭП (если сторона представлена представителем).
7. Видеозапись нотариальных действий (на носителе или ссылка на защищённое хранилище).

Регистрационный орган проводит проверку на соответствие объекта требованиям безопасности и отсутствию ограничений. В случае положительного решения выдается новая выписка из реестра, подтверждающая переход права собственности.

Особенности после отмены военного положения

Согласно постановлению № 480 от , в течение одного месяца после отмены военного положения нотариальные действия могут осуществляться, но с рядом ограничений (запрет на отчуждение для лиц, находящихся за границей без электронной доверенности, обязательная видеозапись и т.д.). Поэтому даже после завершения боевых действий рекомендуется:

• Сохранять все электронные подписи и видеозаписи на случай последующих проверок.
• Проводить дополнительную техническую экспертизу объекта на предмет скрытых повреждений.
• Уточнять у нотариуса актуальные требования к оформлению сделок (нормативная база может изменяться в зависимости от уровня угрозы).

Практические советы и рекомендации

• Работайте с проверенными юристами и нотариусами, имеющими опыт работы в условиях военного положения. Они знают нюансы электронного документооборота и могут минимизировать риски отказа в регистрации.
• Используйте защищённые каналы связи (зашифрованная почта, VPN, защищённые видеоконференции) при передаче конфиденциальных данных и подписании документов.
• Сохраняйте копии всех документов в нескольких местах (облачное хранилище с двухфакторной аутентификацией, внешний накопитель, бумажный архив в безопасном месте).
• Проверяйте актуальность перечня территорий ограниченного доступа перед каждой сделкой – он может меняться еженедельно.
• Учитывайте возможные изменения цены после окончания войны: рынок недвижимости может значительно fluctuate, поэтому фиксируйте цену в договоре с учётом инфляционных рисков и возможной корректировки.

Оформление сделки с недвижимостью в зоне боевых действий требует строгого соблюдения юридических формальностей, использования электронных инструментов доверенности и подписи, обязательной видеозаписи нотариальных действий и тщательной проверки объекта и сторон. Следуя представленному пошаговому алгоритму и учитывая актуальные нормативные акты (постановления КМУ № 164, № 480, статья 233 ГКУ и т.д.), можно минимизировать риски отказа в регистрации и обеспечить законность перехода права собственности даже в самых сложных условиях.

Статья подготовлена на основе информации из открытых источников и актуальной нормативной базы на .