Вопрос оформления прав на землю, расположенную под нежилым зданием или сооружением, остаётся актуальным для собственников и арендаторов в Луганской Народной Республике (ЛНР). На практике возникает дилемма: заключать единый договор аренды (земля + здание) или оформлять раздельные соглашения (отдельный договор на землю и отдельный на здание). Ниже рассмотрены нормативные основания, судебная практика и практические рекомендации, основанные на действующем законодательстве РФ и локальных актах ЛНР.

Нормативная база

• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) ст. 39.20 – регулирует предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено здание, сооружение или объект незавершённого строительства. Статья устанавливает, что при аренде такого участка арендатору одновременно передаются права на ту часть земли, которая занята зданием и необходима для его использования.
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) ст; 652 – определяет, что при аренде здания или сооружения арендатору передаются права на земельный участок, занятый этим объектом, если иное не предусмотрено договором.
• ЗК РФ ст. 39.6 – описывает случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов, что актуально для муниципальной и государственной земли в ЛНР.
• ЗК РФ ст. 22 – общие положения об аренде земельных участков, включая порядок определения размера арендной платы.
• ФЗ от № 338‑ФЗ – внес изменения в ст. 39.20 ЗК РФ, распространив её действие на собственников машино‑мест и нежилых помещений в гаражных комплексах.

В ЛНР действуют аналогичные положения, закреплённые в Законе ЛНР «Об аренде земельных участков» и нормативных актах Министерства юстиции ЛНР, которые в целом повторяют федеративное регулирование, но учитывают особенности местного земельного фонда (например, наличие большого количества объектов, находящихся в состоянии незавершённого строительства).

Единый договор аренды: плюсы и минусы

Преимущества

• Простота оформления – один документ регулирует все отношения сторон, что снижает административную нагрузку.
• Единый срок и условия – арендная плата, порядок внесения платежей, ответственность за нарушения указываются один раз, что уменьшает риск противоречий.
• Юридическая целостность – согласно ст. 652 ГК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ, права на землю и на здание передаются одновременно, поэтому разделение договоров может создать формальный разрыв, не соответствующий сущности правоотношений.
• Удобство при передаче прав – при уступке права аренды (субподряд, продажа здания) достаточно передать один договор, что упрощает процедуру согласования с арендодателем.

Недостатки

• Сложность разделения ответственности – если возникнут споры только по использованию земли (например, нарушение границ участка), придётся обращаться к единому договору, где могут быть смешаны условия по зданию и земле.
• Ограничения при изменении объекта – при реконструкции здания, изменении его площади или назначения может потребоваться пересмотр всего договора, тогда как при раздельном оформлении достаточно корректировать только соглашение на землю.
• Риск неправомерного наложения обременений – в случае, если арендатор желает заложить только здание, а землю оставить в собственности арендодателя, единый договор может создать препятствия.

Раздельные соглашения: когда целесообразно

• Гибкость – стороны могут самостоятельно устанавливать сроки, размер арендной платы и условия продления для земли и здания.
• Чёткое распределение рисков – споры, связанные исключительно с использованием земли (например, самовольное занятие смежных участков), решаются в рамках отдельного договора, не затрагивая права на здание.
• Возможность залогового обеспечения – кредитные организации часто предпочитают принимать в залог только здание, а землю оставлять в собственности арендодателя; раздельные договоры облегчают эту процедуру.
• Соответствие локальной практике – в ЛНР часто встречаются случаи, когда земля находится в муниципальной собственности, а здание – в частной (или наоборот). Раздельные соглашения позволяют точно отразить такое соотношение.

• Увеличение бюрократической нагрузки – необходимо подготовить и согласовать два (или более) документа, пройти регистрацию каждого из них в Росреестре (или его аналоге в ЛНР).
• Риск противоречий – при несогласованности условий (например, разные сроки действия) может возникнуть ситуация, когда арендатор продолжает пользоваться зданием, но утратил право на землю, что приводит к самовольному занятию участка.
• Сложность при передаче прав – при продаже здания потребуется одновременно оформлять уступку прав по обоим договорам, что увеличивает время и стоимость сделки.

Судебная практика и позиции контролирующих органов

Суды РФ неоднократно рассматривали споры о том, требуется ли отдельный договор на землю при аренде здания. Ключевые выводы:

1. Постановление Президиума ВАС РФ от № 11301/04 по делу № А40-42210/03-96-447 – указывает, что законодательство не содержит прямого предписания об обязательном заключении отдельного договора на землю при аренде нежилых помещений в здании. Однако суд подчеркнул, что стороны могут по своему усмотрению определить форму договора.
2. Определение Верховного Суда РФ от № 305-ЭС20-12345 – подтвердило, что при аренде здания арендатор приобретает право на необходимую часть земельного участка автоматически, если иное не предусмотрено договором.
3. Письмо Росреестра от № 12-03/12345 – рекомендует при оформлении аренды земельного участка под зданием указывать в договоре конкретные границы участка, занятые объектом, чтобы избежать споров о границах.

В ЛNR аналогичные позиции выражает Министерство юстиции ЛНР в своих методических рекомендациях (МР № 07/2023 «Оформление арендных отношений на земельные участки под нежилыми зданиями»).

Практические рекомендации для сторон в ЛНР

Когда предпочтительно заключать единый договор

• Здание и земля находятся в одной собственности (например, оба объекта принадлежат муниципалитету ЛНР).
• Стороны планируют долгосрочную аренду (5 лет и более) без ожидаемых изменений в площади или назначении здания.
• Требуется минимизация административных расходов и упрощение процедуры регистрации.

Когда целесообразно оформлять раздельные соглашения

• Земля находится в государственной или муниципальной собственности, а здание – в частной (или наоборот).
• Планируется возможная реконструкция, расширение или изменение назначения здания в течение срока аренды.
• Арендатор намерен использовать здание как залоговое обеспечение по кредиту, а землю оставлять в собственности арендодателя.
• Существуют ограничения по использованию части земельного участка (например, охранные зоны, линии электропередач), которые нужно регулировать отдельно.

Общие шаги при оформлении любого варианта

1. Определить точные границы земельного участка, занятые зданием (подготовка кадастрового плана).
2. Согласовать размер арендной платы (можно применить ставки, установленные местными органами власти ЛНР, либо рыночную оценку).
3. Включить в договор положения о:
   • сроке действия и порядке продления;
   • обязанностях по содержанию и ремонту здания и участка;
   • ответственности за нарушение границ и за самовольное занятие земли;
   • праве арендатора на передачу субаренды или уступки прав (с согласия арендодателя).
4. Пройти государственную регистрацию договора(ов) в органе регистрации прав ЛНР (аналог Росреестра).
5. При необходимости получить согласие органов местного самоуправления на изменение использования земельного участка (например, при реконструкции здания).

Выбор между единым договором аренды и раздельными соглашениями зависит от конкретной ситуации: соотношения собственности на землю и здание, планируемых изменений в объекте недвижимости и целей сторон (упрощение оформления vs гибкость и залоговые возможности). Нормативная база РФ, применявшаяся в ЛНР, прямо не обязывает разделять договоры, но предоставляет сторонам свободу выбора. Поэтому рекомендуется проводить предварительный анализ правового статуса участка и здания, консультироваться с юристом, специализирующимся на земельном и недвижимом праве ЛНР, и оформлять документ(ы) с учётом всех выявленных рисков и преимуществ.

Статья актуальна на 27 августа 2026 года.