Дата публикации: 27 августа 2026 г.

С 1 апреля 2024 года в России вступили в силу поправки к Жилищному кодексу (ФЗ 608‑ФЗ), которые существенно изменили порядок согласования и регистрации перепланировки жилых помещений. Теперь перепланировка считается полностью узаконенной только после внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Ниже представлен подробный пошаговый алгоритм, список необходимых документов и рекомендации, как избежать типичных ошибок.

Что относится к перепланировке и реконструкции?

• Перепланировка – изменение расположения несущих или ненесущих перегородок, перенос мокрых зон (кухня, санузел), объединение или разделение комнат, изменение площади помещений.
• Реконструкция – более масштабные работы, затрагивающие несущие конструкции, фасады, инженерные системы, а также изменение этажности или объёма здания. Для реконструкции требуется разрешение на строительство.

Важно помнить, что любые работы, влияющие на безопасность здания, обязательно должны быть согласованы с органом жилищного надзора (в Москве – Мосжилинспекция).

Этапы узаконивания перепланировки (пошаговая инструкция)

1. Получение исходных данных о квартире
   • Заказать выписку из ЕГРН (сведения о правообладателе, площади, этаже).
   • Получить технический паспорт или план квартиры из БТИ (можно заказать онлайн через портал «Госуслуги»).
2. Разработка проектной документации
   • Для перепланировки, затрагивающей несущие конструкции или мокрые зоны, необходимо подготовить эскизный проект или полную проектную документацию с расчетами нагрузок.
   • Проект должен быть выполнен лицензированной проектной организацией или индивидуальным предпринимателем с допуском СРО.
   • В проекте указываются: план до и после работ, схемы инженерных систем, расчеты нагрузки на перекрытия, мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.
3. Согласование проекта в Мосжилинспекции (или соответствующем органе жилищного надзора)
   • Подача заявления через электронный сервис Мосжилинспекции (лично в офисе или через МФЦ).
   • К заявлению прилагаются:
     • Заявление установленного образца;
     • Копия паспорта заявителя;
     • Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, наследственное свидетельство и т.д.);
     • Технический паспорт/план квартиры;
     • Проектная документация (эскиз или полный проект);
     • Согласие всех собственников квартиры (если их несколько);
     • При необходимости – согласие соседей (если работы затрагивают общедомовое имущество или могут повлиять на их жилые помещения).
   • Срок рассмотрения – до 30 календарных дней (в соответствии с информацией от РБК Недвижимость).
   • При положительном решении выдаётся Разрешение на производство работ (или Акт о согласовании проектной документации).
4. Выполнение ремонтно‑строительных работ
   • Работы должны выполняться строго согласно утверждённому проекту.
   • Рекомендуется привлекать лицензированных подрядчиков и вести авторский надзор (технадзор) проекта.
   • По завершении работ составляется Акт о завершённом переустройстве (подписывается заказчиком, подрядчиком и представителем проектной организации);
5. Подача документов в Росреестр (или МФЦ) для внесения изменений в ЕГРН
   • Необходимо представить:
     • Заявление о регистрации изменений характеристик объекта недвижимости;
     • Копию паспорта заявителя;
     • Выписку из ЕГРН (актуальную на момент подачи);
     • Документы, подтверждающие право собственности;
     • Акт о завершённом переустройстве (выданный Мосжилинспекцией);
     • Технический план квартиры, подготовленный кадастровым инженером (отражает новые границы помещений).
   • Срок внесения изменений в ЕГРН – до 30 рабочих дней.
   • После успешной регистрации выдаётся новая выписка из ЕГРН, в которой отражена изменённая планировка. Именно этот документ подтверждает, что перепланировка узаконена.

Важно: С 1 апреля 2024 года получение только Акта о завершённом переустройстве от Мосжилинспекции больше не достаточно для легализации перепланировки. Обязательным этапом является внесение сведений в ЕГРН.

Особенности реконструкции

Если планируемые работы затрагивают несущие конструкции, фасады, изменяют этажность или объём здания, то:

• Необходимо получить разрешение на строительство в органе местного самоуправления (или в Мосгорстройнадзоре для Москвы).
• Проектная документация должна пройти государственную экспертизу.
• После завершения работ требуется ввод объекта в эксплуатацию (получение Заключения о соответствии) и последующее внесение изменений в ЕГРН.

Таким образом, реконструкция – более сложный и длительный процесс, требующий взаимодействия с несколькими ведомствами.

Список необходимых документов (общий перечень)

Сроки и стоимость

• Согласование проекта в Мосжилинспекции – до 30 календарных дней; государственная пошлина обычно не взимается (за исключением случаев, когда требуется экспертиза).
• Разработка проектной документации – стоимость зависит от сложности: от 15 000 ₽ за простой эскиз до 150 000 ₽ и более за полный проект с расчетами нагрузок.
• Выполнение работ – определяется договором с подрядчиком; рекомендуется фиксировать этапы и принимать работы актом.
• Внесение изменений в ЕГРН – государственная пошлина составляет 2 000 ₽ для физических лиц (при подаче через МФЦ) или 500 ₽ при подаче в электронном виде через портал «Госуслуги». Срок – до 30 рабочих дней.

Возможные риски и штрафы за несогласованную перепланировку

• Жилищный инспектор может выдать предписание о приведении квартиры в исходное состояние.
• Штрафы для физических лиц составляют от 2 000 до 5 000 ₽ (ст. 7.21 КоАП РФ). При повторном нарушении – до 20 000 ₽.
• При продаже квартиры с незаконной перепланировкой возможен отказ в регистрации сделки или снижение цены.
• В случае аварии, вызванной незаконными работами, владельцу может быть предъявлен иск о возмещении ущерба.

Поэтому лучше заранее инвестировать в получение всех необходимых разрешений, чем потом сталкиваться с последствиями.

Полезные ссылки и сервисы

• Электронный сервис Мосжилинспекции: mos.ru/service/zhilinспекция
• Портал «Госуслуги» – заказ выписки из ЕГРН и подача заявления на внесение изменений: gosuslugi.ru
• Кадастровая палата (Росреестр) – информация о технических планах: rosreestr.ru
• Справочно‑правовая система «ГАРАНТ» – актуальные редакции Жилищного кодекса и ФЗ 608‑ФЗ;

Узаконивание перепланировки и реконструкции квартир в 2024‑2026 годах требует чёткого соблюдения последовательности: получение исходных данных → разработка и согласование проекта → выполнение работ → внесение изменений в ЕГРН. Только после последнего шага перепланировка считается законной, а право собственности подтверждается обновлённой выпиской из ЕГРН.

Соблюдение всех этапов не только защищает от штрафов и предписаний, но и обеспечивает безопасность жилья, сохраняет рыночную стоимость объекта и упрощает будущие сделки с недвижимостью;

Если у вас остались вопросы – рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве, или в аккредитованную проектную организацию, которая окажет полное сопровождение «под ключ».