Начало полномасштабных боевых действий стало вызовом невиданного масштаба для гражданского оборота. Как справедливо отмечает партнер практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners Юрий Чернобривцев, ситуация похожа на пандемию своей внезапностью: «никто не ожидал начала боевых действий и такого масштаба их последствий. По этой причине в договоры не включались какие-то особые условия, которые бы прямо давали арендатору право на досрочное расторжение или изменение договора в случае начала военных действий, мобилизации или объявления военного положения».

Отсутствие стандартных «военных» условий в типовых договорах создало правовой вакуум, который стороны пытаются заполнить судебной практикой, допсоглашениями и новыми законодательными инициативами. Ниже, подробный разбор ключевых рисков и механизмов защиты прав как арендаторов, так и арендодателей на территории Украины (исходя из актуального законодательства и практики на );

Законодательная база: право на уменьшение платы и освобождение от нее

Ключевым нормативным якорем для арендаторов является статья 614 Гражданского кодекса Украины (ГК Укр.). Учитывая нормы законов, арендатор имеет законное право требовать от арендодателя:

• Уменьшения размера арендной платы — в случае повреждения арендованного имущества (частичное уничтожение, порча отделки, инженерных сетей).
• Освобождения от уплаты арендных платежей — если арендатор не имеет объективной возможности использовать арендованное имущество должным образом в связи с ведением боевых действий на территории административно-территориальной единицы, где находится объект.

Важно: Понятие «объективной возможности» интерпретируется судами широко. К нему относятся не только прямой ущерб квартире, но и:

1. Нахождение объекта аренды на неподконтрольной территории.
2. Невозможность использования в результате эвакуации с территорий активных боевых действий.
3. Установленные во время военного положения ограничения/запреты (комендантский час, запрет въезда в район, блок-посты).
4. Повреждение коммуникаций, в результате чего помещение временно не обеспечивается коммунальными услугами (вода, электричество, отопление, газ).

Основные категории юридических рисков

Риск невозможности пользования (Форс-мажор / Изменение обстоятельств)

Стандартные условия форс-мажора в договорах часто не перечисляют «военные действия» или «объявление военного положения» как отдельные пункты. Это порождает споры: является ли уход арендатора в эвакуацию основанием для неоплаты аренды? Закон (ст. 614 ГК Укр.) стоит на стороне арендатора, но доказательная база лежит на нем: справки об эвакуации, акты осмотра жилья, фото/видеофиксация отсутствия коммунальных услуг, решения ВА о запрете въезда.

Риск повреждения или гибели имущества

Обстрелы, ракетные удары, осколки, реальная угроза сохранности жилья. Риски распределяются так:

• Гибель/повреждение по вине арендатора: несет полную ответственность (ст. 617 ГК Укр.).
• Гибель/повреждение по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает (боевые действия): арендодатель теряет право на арендную плату за время невозможности пользования, арендатор — обязан вернуть остатки имущества. Споры часто возникают вокруг обеспечительного платежа (депозита) — арендодатели пытаются удержать его на ремонт после обстрелов, что незаконно при форс-мажоре.

Риск «квартирования» военных

Согласно законодательству о военном положении, военная администрация имеет право размещать военнослужащих в жилых помещениях. Текст из открытых источников указывает: «Если владелец жилья сам дает добро военным на поселение или узнал, что они там уже живут без его разрешения — владельцу желательно обратиться в местную военную администрацию для организации заключения договора аренды квартиры или дома: между ним и командиром воинской части. Это действительно лучший вариант решения возможных проблем».

Риск для арендатора: Если арендодатель сдает квартиру военным «по приказу», арендатор теряет доступ к жилью. Договор аренды с гражданским лицом в этом случае подлежит расторжению (или приостановке) по основанию ст. 651 ГК Укр. (непредвиденные обстоятельства). Арендатор имеет право на возврат предоплаты и депозита.

Риски при посуточной аренде

Посуточная сдача в зоне риска несет специфические угрозы: вандализм, незаконное проживание «переселенцев» без договора, сложность идентификации личности. Минимизация рисков требует строгого протокола:

• Делаете квартиру антивандальной (простые материалы, надежная техника, минимум декора).
• Фиксируете состояние квартиры перед каждым заездом (акт приема-передачи с фото/видео, подпись гостя).
• Вводите четкие правила проживания (шум, курение, гости, комендантский час);
• Собираете данные гостей (паспорт, ВПН, контакты, цель визита) — критично для проверки по базам МВД/ГУР.
• Подписываете договор даже на 1 сутки (оферта на сайте/мессенджере с принятием условий гостем).
• Берете обеспечительный платеж (депозит) под ответственность за имущество и правила дома.

«Идеальный» договор аренды в военное время: обязательные условия

Во время войны договор аренды претерпел существенные изменения. Типовые шаблоны 2021 года не защищают ни одну из сторон. Что обязательно должно быть в договоре 2024–2026 гг.:

Детальная статья «Форс-мажор и военные риски»

Необходимо прямо прописать перечень событий, давающих право на приостановку/расторжение/изменение условий без штрафов:

• Объявление военного положения / введение комендантского часа.
• Активные боевые действия в радиусе Х км / на территории АТЕ.
• Приказы ВА об эвакуации / запрете въезда;
• Отключение инженерных сетей на срок более N суток.
• Резервирование/мобилизация арендатора (для физлиц).

Механизм «Арендных каникул» и гибкой оплаты

Практика показывает: «предоставление арендных каникул и скидок арендаторам недвижимости для бизнеса стало весьма распространенной практикой в регионах, где велись боевые действия… Зачастую стороны разделяют риски на партнерских условиях — арендатор выплачивает собственнику недвижимости определенный процент от оборота».

Для жилья это трансформируется в:

• Полное освобождение от платы на период эвакуации/невозможности проживания.
• Частичную оплату (например, 30–50% от ставки) за сохранение вещей в квартире при временном уезде.
• Механизм перерасчета по актам осмотра после обстрелов.

Порядок возврата депозита (обеспечительного платежа)

Четко прописать: депозит не удерживается за ущерб, причиненный в результате боевых действий, обстрелов, действий третьих лиц (военных, мародеров), стихийных бедствий. Удерживается только за умышленный ущерб или халатность арендатора (потоп, пожар от неисправной техники, вандализм гостей).

Основания для досрочного расторжения (ст. 610, 611, 651 ГК Укр.)

• Невозможность проживания > 30 дней подряд (форс-мажор).
• Признание дома аварийным / подлежащим сносу по решению ВА.
• Передача квартиры под нужды ВСУ (квартирование) по акту ВА.
• Нарушение условий договора другой стороной (неуплата, порча имущества, подсдача без согласия).

Кто может заключать и регистрировать договор

• Стороны: Собственник (или уполномоченное лицо по нотариальной доверенности с правом сдачи в аренду) и Арендатор (ФЛ / ЮЛ).
• Регистрация: Договоры аренды жилья на срок менее 3 лет — не подлежат обязательной государственной регистрации в госреестре прав на недвижимость (п. 2 ст. 14 Закона «О госреестре прав на недвижимость»). Но нотариальное заверение или регистрация в Дії/Реестре договоров (добровольно) дает огромные процессуальные преимущества (исполнительная надпись, дата документа неоспорима).

Процедурные изменения и Due Diligence (2024–2026)

«Изменились процедуры, усилились требования к проверке документов и подлинности сделок, а юридические риски значительно возросли».

Проверка арендодателя (для арендатора):

1. Выписка из Госреестра прав (наличие обременений, арестов, ипотеки, споров о праве).
2. Проверка доверенности (если сдает не собственник): срок действия, наличие права сдачи в аренду, не отозвана ли она (реестр нотариусов / Дія).
3. Статус дома: не входит ли в зону отчуждения / подлежащий сносу / неподконтрольная территория.

Проверка арендатора (для арендодателя):

1. Идентификация личности (паспорт гражданина Украины / ID-карта / заграничный паспорт + ВПН для иностранцев).
2. Проверка по открытым базам: судимости, банкротство, разыск, санкции (НСДЦ), причастность к коллаборационизму.
3. Подтверждение платежеспособности (справка о доходах, выписка со счета, рекомендации от прошлых арендодателей).

Алгоритм действий при возникновении спора

1. Фиксация обстоятельств: Акт осмотра квартиры (самстоятельно или с нотариусом/полицией/ВА), фото/видео с геолокацией и таймстемпом, справки из ВА/ЖЭК/обленерго об отключении сетей/эвакуации.
2. Претензионный порядок (обязателен для суда): Письменное уведомление другой стороны (заказное письмом, курьером, через Дію/е-почту, указанную в договоре) о требовании уменьшения платы, возврата депозита или расторжения договора. Срок ответа — 10–30 дней.
3. Медиация / Переговоры: Попытка договориться о «партнерских условиях» (процент от оборота, отсрочка, частичный возврат депозита) — быстрее и дешевле суда.
4. Обращение в суд: Иск о расторжении договора, возврате неосновательного обогащения (оплаченной за дни невозможности пользования аренды), возврате депозита, компенсации ущерба (если вина доказана).
5. Исполнение решения: При наличии нотариального исполнительного надписи или судебного решения — обращение к исполнителям (ГИП).

Чек-лист: «Безопасная аренда в зоне риска»

Аренда жилья в зоне боевых действий — это баланс между ст. 614 ГК Укр. (защита арендатора при невозможности пользования) и свободой договора (ст. 604 ГК Укр.), позволяющей сторонам заранее распределить военные риски. Главный урок текущей практики: тишина договора о войне работает против обеих сторон.

Единственный надежный способ защитить себя — профессионально составленный договор с детальной пропиской сценариев: обстрелы, эвакуация, квартирование, отключение света/воды, мобилизация арендатора. Экономия на юристе на этапе заключения договора в 2024–2026 годах почти гарантированно приводит к потерям в 10–100 раз большим на этапе спора.

Помните: Военное положение не отменяет гражданское право, но меняет правила игры; Документируйте всё, фиксируйте обстоятельства официально (ВА, полиция, нотариус, ЖЭК) и не боитесь переговариваться о «партнерских условиях» — суды поддерживают добросовестное разделение рисков.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для решения конкретного спора обратитесь к адвокату или юристу, специализирующемуся на жилищном праве и праве военного времени.