Приграничные территории Луганской Народной Республики (ЛНР) находятся в зоне особого правового регулирования, связанного с санкционными мерами Российской Федерации и особенностями признания прав на недвижимость, расположенную на неподконтрольной Украине территории. Несмотря на принимаемые государством меры, участники гражданского оборота сталкиваются с рядом системных трудностей, которые влияют на безопасность сделок и эффективность документооборота. Ниже рассмотрены основные проблемы, их причины и возможные пути преодоления.

Нормативная база, регулирующая сделки с недвижимостью в ЛНР

• Указ Президента РФ от № 81 – установил особый порядок совершения сделок с недвижимым имуществом, влекущих возникновение права собственности на такие объекты, которые совершаются с лицами иностранных государств, осуществляющих недружественные действия.
• Указ Президента РФ от № 1006 (с изменениями от № 1103) – запрещает удостоверять доверенности для представительства по вопросам, связанным с совершением сделок с недвижимым имуществом, расположенным на указанных территориях, без специального разрешения до 1 января 2028 года.
• Федеральный закон об особенностях признания в РФ документов на недвижимость в Донбассе и Новороссии (вступил в силу ) – определяет порядок приема и регистрации документов, выданных на территории ЛНР/ДНР.
• Дополнительные нормативные акты: Указы № 79 от , № 618 от , методические рекомендации по применению особых правовых режимов на приграничных территориях (раздел V.5.1).

Эти акты создают двойной уровень регулирования: федеральный (Российская Федерация) и локальный (органы власти ЛНР). Несогласованность между ними часто приводит к правовой неопределённости.

Основные проблемы безопасности оборота

Ограничения на использование доверенностей

Согласно Указу № 1006, удостоверение доверенностей за рубежом (в т.ч. в консульствах) для сделок с недвижимостью в ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областях запрещено без специального разрешения. Это приводит к:

• необходимости личного присутствия сторон сделки или получения разрешения в уполномоченных органах, что увеличивает сроки и расходы;
• возможности злоупотреблений со стороны посредников, предлагающих «обходные» схемы оформления доверенностей.

Риски мошеннических схем

Как отметил министр юстиции РФ А. Коновалов, ежегодно от 5 до 7 % сделок с недвижимым имуществом характеризуются пороками законности. На приграничных территориях ЛНР эта доля может быть выше из-за:

• непрозрачности рынка и отсутствия единого доступа к государственным реестрам (Госреестр прав на недвижимое имущество, Госреестр обременений движимого имущества, Наследственный реестр и др.);
• сложности проверки подлинности документов, выданных на неподконтрольной Украине территории;
• отсутствия эффективного механизма контроля за сделками с участием лиц из стран, не обеспечивающих обмен информацией для целей налогообложения со стороны РФ (см. перечень государств, не обеспечивающих обмен информацией).

Проблемы с доступом к реестрам и нотариальным действиям

В связи с установлением особого порядка проведения нотариальных действий, связанных с внесением изменений в реестры юридических и физических лиц‑предпринимателей, Государственный реестр обременений движимого имущества, Государственный реестр прав на недвижимое имущество, Наследственный реестр и другие реестры, работа с неподконтрольной Украине территорией в ДНР/ЛНР стала невозможной без специального разрешения. Это приводит к:

• задержкам в государственной регистрации прав;
• необходимости дублирования документов в бумажном виде и их последующей легализации;
• увеличению нагрузки на нотариальные конторы и регистрационные органы, работающие в условиях ограниченного доступа к электронным базам.

Проблемы документооборота

Фрагментация нормативных требований

Участники сделок должны одновременно соблюдать:

1. федеральное законодательство РФ (Гражданский кодекс, Закон о государственной регистрации недвижимости, Закон о нотариате);
2. нормативные акты ЛНР (местные законы о регистрации прав, о нотариальной деятельности);
3. международные соглашения и санкционные режимы (ограничения на взаимодействие с лицами из недружественных стран).

Отсутствие единого регламента приводит к противоречиям в требованиях к форме документов, необходимым приложениям и порядку их подачи.

Сложности с подтверждением подлинности и легализацией документов

Документы, выданные на территории ЛНР (например, справки о праве собственности, выписки из домовых книг, технические паспорта), часто требуют:

• дополнительной экспертизы в органах Росреестра;
• прохождения процедуры легализации или апостилирования в соответствии с Федеральным законом об особенностях признания документов;
• перевода на русский язык и заверения перевода нотариусом.

Эти этапы увеличивают сроки сделки и повышают вероятность ошибок или подделок.

Отсутствие единой электронной площадки для обмена информацией

Несмотря на общероссийские инициативы по цифровизации (ЕГРН, электронный документооборот в нотариате), на приграничных территориях ЛНР:

• не все органы местного самоуправления подключены к единой информационной системе;
• используются разные форматы файлов и стандарты обмена данными;
• отсутствует интеграция с системами проверки санкционных списков и контроля за операциями с недвижимостью.

Это вынуждает участников сделок полагаться на бумажный документооборот, что повышает риски потери, повреждения или подделки документов.

Последствия для участников рынка

• Увеличение транзакционных издержек – дополнительные расходы на получение разрешений, легализацию документов, услуги посредников.
• Удлинение сроков сделок – среднее время от подписания предварительного договора до государственной регистрации может увеличиваться с 2‑3 недель до 1‑2 месяцев.
• Снижение доверия инвесторов – неопределённость в правовой среде отпугивает как российских, так и иностранных инвесторов, заинтересованных в развитии приграничной инфраструктуры.
• Рост числа судебных споров – оспаривание прав собственности, признания сделок недействительными из‑за нарушения порядка оформления доверенностей или представления поддельных документов.

Рекомендации по минимизации рисков

Для сторон сделки

• Предварительно проверять статус контрагента в санкционных списках и перечне стран, не обеспечивающих обмен информацией для целей налогообложения.
• Получать специальное разрешение на использование доверенностей в уполномоченных органах (Министерство юстиции ЛНР, Федеральная нотариальная палата) до начала переговоров.
• Использовать услуги аккредитованных нотариусов, имеющих опыт работы с документами, выданными на территории ЛНР/ДНР.
• Обеспечивать двойную проверку подлинности документов: сначала в местных органах ЛНР, затем в Росреестре через механизм межведомственного запроса.
• При возможности проводить сделки через электронные площадки, поддерживающие проверку статуса недвижимости в ЕГРН и наличие обременений.

Для государственных и регулирующих органов

• Разработать единый межведомственный регламент взаимодействия между органами ЛНР и федеральными структурами (Росреестр, ФНС, Минюст) по приёму и проверке документов на недвижимость.
• Внедрить интегрированную электронную систему обмена данными между ЕГРН и локальными реестрами ЛНР, обеспечивающую проверку прав и обременений в реальном времени.
• Упростить процедуру получения разрешений на доверенности, создав онлайн‑портал с прозрачными критериями и минимальными сроками рассмотрения.
• Проводить регулярные информационные кампании для участников рынка о изменениях в законодательстве и порядке оформления сделок.
• Усилить контроль за деятельностью посреднических организаций, предлагающих услуги по обходу установленных ограничений.

Реализация сделок с недвижимым имуществом в приграничных районах ЛНР осложняется сочетанием санкционных ограничений, фрагментарного нормативного регулирования и недостаточной интеграции электронных систем документооборота. Основные угрозы безопасности оборота связаны с ограничениями на использование доверенностей, высоким риском мошеннических схем и сложностями доступа к государственным реестрам. Для снижения этих рисков необходимо как повышение правовой грамотности участников рынка, так и системные улучшения со стороны государственных органов: создание единых правил, развитие электронного взаимодействия и упрощение процедур получения разрешений. Только комплексный подход позволит обеспечить прозрачный, безопасный и эффективный рынок недвижимости в приграничной зоне ЛНР, способствующий реализации национальных интересов и укреплению безопасности государственной границы Российской Федерации.