Вопросы земельного права в Луганской Народной Республике (ЛНР) с вступлением в силу Конституции Российской Федерации и интеграции в правовое поле России приобрели новые контуры․ На сегодняшний день (август 2026 года) регулированием отношений по учету, межеванию и обращению земельными участками в регионе регулируются Федеральным законом от № 221-ФЗ «О государственном кадастровом учете недвижимости», Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»․

В этой системе нотариус выступает ключевым гарантом законности и безопасности сделок с недвижимостью․ Его роль не ограничивается простой проверкой подписей — он является контролером соответствия реального положения границ участка данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)․

Нормативная база: применимое в ЛНР законодательство

С 2022 года на территории ЛНР действует законодательство РФ․ Ключевыми актами, регламентирующими установление границ и роль нотариуса, являются:

• Статья 39 Закона № 221-ФЗ — Порядок согласования местоположения границ земельных участков․
• Статья 41 Закона № 221-ФЗ — Установление границ земельных участков в судебном порядке․
• Федеральный закон от № 439-ФЗ — Внесение изменений в отдельные законодательные акты РФ в части обязательного установления границ (вступил в силу 1 марта 2025 года)․
• Основы законодательства РФ о нотариате и Инструкция по порядку совершения нотариальных действий (утв․ Минюстом РФ)․

Важно: С 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка, граница которого не установлена в соответствии с законодательством (в выписке ЕГРН стоит отметка «Без координат границ» или «Границы не установлены»), приостанавливаются, а затем следует отказ в регистрации перехода права собственности иных сделок․

Ключевые этапы участия нотариуса в вопросах границ

Нотариальное удостоверение соглашения об установлении границ (Ст․ 39 Закона № 221-ФЗ)

Это одна из самых частых ситуаций; Если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ, оно подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами (соседями, арендаторами, залогодержателями)․

Роль нотариуса:

1. Удостоверение подписей на соглашении об установлении границ (или акте согласования)․ Нотариус проверяет дееспособность сторон, их волю и законность содержания соглашения․
2. Разъяснение прав и последствий: нотариус обязан объяснить сторонам, что подписание соглашения означает безусловное согласие с координатами характерных точек границ․ Отказ от подписания фиксируется в акте, и в дальнейшем спор разрешается только в суде․
3. Проверка оснований: нотариус запрашивает/проверяет выписку из ЕГРН, межевой план, удостоверение кадастрового инженера, чтобы убедиться, что работы выполнены с нормативной точностью (для населенных пунктов — 0,1 м, для сельхозназначения — 2,5 м)․

Удостоверение сделок с участками (Купля-продажа, Дарение, Обмен, Ипотека)

Согласно п․ 2 ст․ 37 Закона о нотариате и ст․ 550 ГК РФ, нотариальное удостоверение обязательно для договоров купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок, а также по соглашению сторон — для целых участков․

Действия нотариуса при проверке границ перед сделкой:

• Анализ выписки из ЕГРН (свежей, не старше 30 дней)․ Нотариус проверяет раздел «Особые отметки»․ Если там указано: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» или площадь указана как «декларированная» — сделка не может быть зарегистрирована в Росреестре (Управлении Росреестра по ЛНР) после ․
• Предупреждение сторон о необходимости проведения межевания (кадастровых работ) перед сделкой․
• Проверка отсутствия наложений (коллизий) границ на соседние участки или территории общего пользования․

Наследственные дела: установление границ для оформления права

При открытии наследственного дела по земельному участку нотариус:

• Запрашивает сведения о недвижимости из ЕГРН․
• Если границы не установлены (нет координат), нотариус обязывает наследников провести межевание до выдачи свидетельства о праве на наследство, так как без координат регистрация перехода права невозможна․
• Может удостоверить соглашение между наследниками и соседними владельцами об уточнении границ, если межевание выявило расхождения․

Нотариальное заверение доверенностей на проведение кадастровых работ

Часто собственник не может лично нанять кадастрового инженера или подписать межевой план․ Нотариус заверяет доверенность на представителя (юриста, родственника) с полномочиями:

• Заключения договора с кадастровым инженером (включая пункт о выносе границ в натуру — установке колышков/знаков границ на местности)․
• Подписания акта согласования границ с соседями․
• Подачи документов в МФЦ/Росреестр через ЕГРН․

Процедура согласования границ: нотариальный аспект (Ст․ 39 Закона № 221-ФЗ)

Процесс согласования — это «бутылочное горлышко» межевания․ Нотариус здесь выступает как инструмент фиксации воли сторон․

Порядок действий:

1. Кадастровый инженер готовит межевой план и направляет извещения заинтересованным лицам (по почте или лично под роспись)․
2. Сосед получает извещение․ Если он согласен — приходит к нотариусу (или к инженеру/в МФЦ) и подписывает акт согласования․
3. Если сосед не явился в установленный срок (обычно 30 дней) и не представил мотивированный отказ — граница считается согласованной (п․ 7 ст․ 39 Закона № 221-ФЗ)․ В акт вносится запись о согласовании по умолчанию․
4. Если сосед не согласен и пишет мотивированный отказ — граница не считается согласованной․ Инженер вносит сведения об отказе в межевой план․ Дальнейшее урегулирование — только в суде (ст․ 41 Закона № 221-ФЗ)․

Роль нотариуса при личном обращении соседа: удостоверить подпись в акте согласования, убедившись, что сосед ознакомился с координатами характерных точек и схемой расположения границ, и подписывает добровольно․

Судебное установление границ: когда нотариус бессилен

Если соседи не смогли договориться (один из них подал мотивированный отказ), кадастровый инженер не может установить границу․ В межевом плане фиксируется коллизия․

В этом случае нотариус не может удостоверить соглашение о границе (так как воли нет)․ Стороны направляются в суд․ Суд устанавливает описание границ посредством определения координат характерных точек․ Важно: суд не изменяет качественных и количественных характеристик участка, а приводит существующий объем прав в соответствие с законодательством․

После вступления решения в законную силу на его основании вносятся изменения в ЕГРН․

Практическая рекомендация: «Вынос границ в натуру»

Как советует Росреестр (в т․ч․ Управление по ЛНР), при заключении договора с кадастровым инженером обязательно включайте пункт о выносе границ в натуру․

Зачем это нужно:

• Физическая фиксация углов участка (колышки, забивки, бетонные столбики)․
• Визуальный контроль соседей и собственника на месте․
• Предупреждение будущих споров при строительстве заборов, постройке домов․
• Акт выноса границ в натуру подписывается инженером, собственником и (желательно) соседями, это дополнительное доказательство добросовестности для нотариуса и суда․

Чек-лист нотариуса при работе с земельным участком в ЛНР (2026 г․)

Главные выводы для собственников и нотариусов:

• До обращения к нотариусу (для сделки, наследства, ипотеки) обязательно закажите выписку из ЕГРН и проверьте статус границ․
• Если границ нет, срочно нанимайте кадастрового инженера для межевания (уточнения границ)․
• Нотариус не имеет права удостоверить сделку по участку «без координат», зная, что Росреестр откажет в регистрации․
• Согласование с соседями лучше оформлять через нотариуса (подпись акта) — это дает максимальную правовую защищенность от будущих оспариваний․

Своевременное межевание и грамотное нотариальное оформление соглашений о границах, залог спокойствия собственника и беспрепятственной регистрации прав в Управлении Росреестра по ЛНР․

Статья подготовлена на основе действующего на года законодательства РФ, применяемого на территории ЛНР (Закон № 221-ФЗ, Закон № 218-ФЗ, Закон № 439-ФЗ, ГК РФ, Основы законодательства о нотариате)․ Данная информация носит справочный характер․ Для решения конкретных вопросов обратитесь к нотариусу или юристу по земельному праву․