С 2022 года, когда территории Донецкой и Луганской народных республик, а также Запорожской и Херсонской областей вошли в состав Российской Федерации, возникла необходимость приведения прав на недвижимость, оформленных ранее по украинскому законодательству, в соответствие с российскими нормами. Несмотря на принятие специального федерального закона, процесс переоформления сопряжён с рядом практических и правовых трудностей, которые особенно ощущаются при оформлении долей в совместной собственности.

Нормативная база перехода

• Федеральный закон «Об особенностях признания на территории Российской Федерации и действия документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимость» (принят Госдумой в двух чтениях, подписан Президентом В. В. Путиным).
• Закон устанавливает, что документы о регистрации прав на недвижимость, выданные украинскими органами власти до дня вхождения территорий в состав РФ, признаются действительными на территории России.
• Переходный период для подачи таких документов в ЕГРН установлен до 1 июля 2026 года (дедлайн, после которого документы украинского образца перестают приниматься в обычном порядке).
• Специальный порядок учёта прав на недвижимость в новых регионах (ЛНР, ДНР, Запорожская и Херсонская области) будет действовать до 2028 года.
• Документы, выданные украинскими органами после дня вхождения территорий в состав РФ, не признаются и не подлежат регистрации в ЕГРН.

Основные проблемы при переоформлении долей

Документальный разрыв и необходимость двойной легализации

Для подачи заявления в МФЦ требуется представить:

• паспорт гражданина РФ (или паспорт ЛНР/ДНР, если лицо является резидентом новой территории);
• паспорт гражданина Украины (для подтверждения прежнего гражданства и права на наследство/дарение);
• нотариально заверенную доверенность (если собственник находится за пределами РФ, например, в Нидерландах, Польше и т.д.);
• СНИЛС и ИНН (при наличии);
• выписку из ЕГРН или аналогичный документ, выданный украинскими органами до 2022 года.

Проблема возникает, когда часть документов хранится в Украине, а доступ к ним ограничен из‑за текущей политической ситуации или отсутствия возможности пересечь границу. Кроме того, доверенность, оформленная за рубежом, должна пройти двойную легализацию: апостиль (или консульская легализация) и последующий перевод на русский язык с нотариальным заверением.

Конфликт норм украинского и российского законодательства

Украинское гражданское право регулирует порядок возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимость иными нормами, чем российское ГК РФ (часть четвертая). При переоформлении доли возникают вопросы:

• Как учитывать долевую собственность, если в украинском документе указано «совместная собственность» без указания точных долей?
• Как обращаться с ограничениями и обременениями (ипотека, аренда, сервитуты), оформленными по украинскому праву, но не имеющими аналогов в российском реестре?
• Какие последствия имеют различия в порядке наследования и дарения между двумя юрисдикциями?

Эти коллизии часто требуют дополнительных юридических экспертиз и, в некоторых случаях, обращения в суд для уточнения содержания права.

Сроки и бюрократические задержки

Несмотря на установленный льготный период до 2028 года, реальные сроки обработки заявлений в МФЦ и Росреестре часто превышают ожидаемые:

• Очередь в отделениях МФЦ в новых регионах может достигать нескольких недель из‑за высокой нагрузки.
• Требуется дополнительная проверка подлинности украинских документов, что влечёт за собой запросы в украинские архивы и консульские учреждения.
• Ошибки в заполнении форм (например, неверное указание кода объекта недвижимости) приводят к возврату заявления и необходимости повторной подачи.

Риск признания документов недействительными

Согласно закону, документы, выданные украинскими органами после дня вхождения территории в состав РФ, не имеют юридической силы в России. Если собственник не успел оформить право до этой даты (например, получил наследство в 2023 году), то для легализации права потребуется:

• проходить процедуру признания права через суд;
• получать новое решение о регистрации права в соответствии с российским законодательством;
• оплачивать государственные пошлины и судебные издержки.

Это значительно увеличивает временные и финансовые затраты.

Практический алгоритм переоформления доли

1. Сбор исходных документов – выписка из украинского реестра прав на недвижимость, паспорта (РФ, ЛНР/ДНР, Украина), СНИЛС, ИНН.
2. Перевод и легализация – перевод всех документов на русский язык, заверение нотариусом; apostille/консульская легализация для документов, выданных за пределами РФ.
3. Оформление доверенности (при необходимости) – нотариальное удостоверение в стране пребывания собственника, последующая легализация.
4. Подача заявления в МФЦ – заполнение формы регистрации права на долю, приложение полного пакета документов.
5. Ожидание проверки – срок рассмотрения составляет от 10 до 30 рабочих дней; возможны запросы дополнительных сведений.
6. Получение выписки из ЕГРН – после успешной регистрации выдаётся выписка, подтверждающая право на долю в соответствии с российским законодательством.
7. Внесение изменений в уставные документы (если доля относится к юридическому лицу) – обновление учредительных документов в налоговой инспекции.

Рекомендации для собственников

• Не откладывайте подачу документов – используйте льготный период до 1 июля 2026 года для подачи в упрощённом порядке.
• Привлекайте квалифицированного юриста – специалист по международному частному праву поможет устранить коллизии между нормами двух юрисдикций.
• Храните копии всех документов в электронном виде и в надёжном облачном хранилище, чтобы обеспечить быстрый доступ при запросах.
• Проверяйте актуальность реквизитов объекта (кадастровый номер, адрес) – несоответствия часто становятся причиной отказа.
• Если собственник находится за пределами РФ – оформляйте доверенность у нотариуса в стране пребывания, затем проходите апостиль и перевод.

Переход с украинского законодательства на нормы ЛНР и Российской Федерации в сфере регистрации прав на недвижимость представляет собой сложный, но управляемый процесс. Основные трудности связаны с документальным разрывом, необходимостью двойной легализации, коллизиями норм и бюрократическими задержками. Соблюдение установленного алгоритма, своевременная подача документов и привлечение профессиональной юридической помощи позволяют минимизировать риски и успешно оформить право на долю в новых регионах России.