Строительство на территории Луганской Народной Республики (ЛНР), особенно в приграничных районах, представляет собой сложный правовой и организационный процесс. После вхождения Республики в состав Российской Федерации (сентябрь 2022 г.) на данную территорию начали распространяться федеральные законы РФ, однако сохраняются и специфические региональные акты, а также вводятся специальные режимы, связанные с обеспечением безопасности и обороной. Ниже представлен подробный обзор действующего нормативного регулирования, ограничений и особенностей, о которых необходимо знать застройщикам, инвесторам и владельцам земельных участков.

Общая правовая база: военное положение и уровни реагирования

Ключевым фактором, определяющим правовой режим в приграничных районах ЛНР, является введение военного положения.

Справка: Указом Президента РФ от 19 октября 2022 года в новых регионах (ДНР, ЛНР, Херсонская и Запорожская области) было введено военное положение. В приграничных с Украиной регионах «старого» состава (Белгородская, Брянская, Воронежская, Курская, Ростовская области, Краснодарский край, Крым, Севастополь) установлен средний уровень реагирования, а в остальных регионах ЦФО и ЮФО — уровень повышенной готовности.

Военное положение в ЛНР накладывает особый отпечаток на все виды деятельности, включая градостроительство. По мнению экспертов (в частности, юриста Максима Оленичева), власти вводят «гибридные правовые режимы», которые не всегда четко зафиксированы в законодательстве, что позволяет устанавливать дополнительные ограничения в интересах обороны и безопасности.

Основные последствия военного положения для строительства:

• Ограничение прав и свобод граждан и организаций в интересах обеспечения обороны и безопасности;
• Возможность изъятия земельных участков, зданий и сооружений для нужд обороны (с последующей компенсацией);
• Усиленный контроль за перемещением строительных материалов, техники и рабочей силы;
• Требование согласования проектной документации с военными органами и органами ФСБ (в части защиты гостайны и объектов критической инфраструктуры).

Административно-территориальное деление и градостроительное зонирование

Основой для любого строительства является определение статуса земельного участка и его принадлежность к определенной зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

В марте 2023 года в ЛНР рассматривался закон об административно-территориальном делении. Ключевыми принципами формирования структуры стали:

• Территориальное единство региона;
• Соответствие сложившейся системе расселения;
• Учет мнения граждан;
• Уровень интеграции территорий, их производственных, экономических, социальных и культурных связей.

Важно: До полного завершения межевания и приведения генеральных планов населенных пунктов в соответствие с законодательством РФ, на многих территориях действуют временные или унаследованные от украинского законодательства зонировочные планы, что создает правовую неопределенность.

Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)

Приграничные территории практически полностью покрыты ЗОУИТ. Это участки земли, на которых действуют специальные правовые режимы, устанавливающие определенные ограничения для владельцев и пользователей.

Основные типы ЗОУИТ в приграничье:

1. Приграничная зона (Пограничная полоса): Устанавливается Федеральным законом «О государственной границе РФ». Ширина полосы и режимы пребывания определяются ФСБ. Строительство здесь жестко регламентировано или запрещено.
2. Зоны безопасности пограничных пунктов пропуска (ППП): Вокруг пунктов пропуска через государственную границу устанавливаются зоны, где запрещено любое строительство, которое может привести к ограничению доступа, уничтожению опознавательных знаков или нарушению местоположения центра пункта (по разъяснениям Росреестра).
3. Зоны инженерного оборудования границы: Территории, где расположены инженерные сооружения, заграждения, системы видеонаблюдения.
4. Зоны особого режима (в т.ч. для иностранных граждан): Существует перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут владеть земельными участками на праве собственности (по данным КонсультантПлюс). Это критически важно для инвесторов с иностранным участием.

Особенности земельного законодательства и права собственности

Ограничения для иностранных лиц

Согласно федеральному законодательству (ст. 15 ЗК РФ, ст. 3 ФЗ «Об особенностях владения земельными участками иностранными гражданами…»), в приграничных районах (входит в перечень, утверждаемый Президентом РФ) иностранным гражданам и юрлицам запрещено приобретать земельные участки в собственность. Допускается только аренда (до 50 лет) при условии согласования с органами безопасности.

Сервитуты и изъятие для нужд пограничной инфраструктуры

Согласно публикациям «Ведомостей», для обустройства и расширения пограничных пунктов пропуска землю могут использовать в режиме сервитута (ограниченного права пользования чужым участком) или изымать принудительно для государственных нужд. Это означает, что даже если участок в частной собственности, на нем могут быть установлены ограничения для прохода техники, прокладки коммуникаций или размещения инженерных сооружений.

Переход на российское кадастровое учете

Процесс внесения данных в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) продолжается. До завершения межевания и присвоения кадастровых номеров по российским стандартам оформление разрешения на строительство может быть затруднено.

Порядок получения разрешения на строительство: региональные особенности

Минстрой России указывает, что для развития инвестиционного жилищного строительства в ЛНР приняты региональные нормативные правовые акты, регулирующие особенности градостроительной деятельности в соответствии с требованиями законодательства об участии в долевом строительстве (ФЗ-214).

Ключевые этапы и отличия от «общего» порядка:

• Согласование с пограничными органами (ФСБ): Обязательно для объектов, расположенных в приграничной зоне и зоне приграничного сотрудничества. Без положительного заключения ФСБ разрешение на строительство не выдается.
• Экспертиза проектной документации: Проведение государственной экспертизы (или негосударственной с аккредитацией) с учетом требований по защите гостайны, антитеррористической безопасности и сеисмостойкости.
• Долевое строительство (ФЗ-214): Застройщики должны проходить аккредитацию в реестре застройщиков ЛНР, открывать эскроу-счета в уполномоченных банках. Региональные акты могут устанавливать особенности внесения изменений в разрешение на строительство;
• Инженерные изыскания: Повышенные требования к геологии и гидрогеологии в зонах возможного подтопления или залегания грунтовых вод, характерных для приграничных речных низменностей (Северский Донец и притоки).

Пересечение границы и логистика строительства

Строительство в приграничье неразрывно связано с логистикой доставки материалов и рабочей силы. Правила пересечения границы Ростовской области с ЛНР (и ДНР) имеют свою специфику:

• На ряде пунктов пропуска (Можаевка, Донецк, Нижний/Верхний Шевыревы, Нижняя Ореховка, Алексеево-Тузловка) границу могут пересекать только жители Ростовской области и ЛНР.
• Через малые пункты пропуска (например, Чертков, Титовка) проход разрешен только жителям конкретных поселков/районов (Меловый/Чертков, Миллеровский р-н/Беловодский МО).

Инвестиционное строительство жилья: текущие тренды

Несмотря на ограничения, Минстрой России зафиксировал развитие инвестиционного жилищного строительства в ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областях. Основные драйверы:

• Программы восстановления разрушенного жилищного фонда;
• Переселение лиц, потерявших жилье;
• Строительство социальных объектов (школы, больницы, ФАПы) по федеральным программам;
• Развитие инфраструктуры пограничных переходов (торгово-логистические центры, отели, АЗС).

Чек-лиск: что проверить перед началом строительства в приграничье ЛНР

Строительство в приграничных районах ЛНР сегодня — это баланс между высокой инвестиционной привлекательностью (госзаказы, программы восстановления, низкая стоимость земли) и строгими правовыми ограничениями.

Главное правило: Никаких действий без предварительного официального запроса в ФСБ (пограничное управление) и администрацию муниципального образования. Неофициальные устные согласования в условиях военного положения не имеют юридической силы.

Рекомендации:

1. Заказать выписку из ЕГРН с отметками о ЗОУИТ и сервитутах до покупки/аренды участка.
2. Получить ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) — он покажет все ограничения и параметры разрешенного строительства.
3. Включить в проектную документацию раздел «Обеспечение защиты гостайны и антитеррористической безопасности».
4. Работать только с юристами, специализирующимися на земельном праве приграничных территорий и военном положении.
5. Следить за изменениями в перечне приграничных территорий и режимах реагирования (указ Президента, постановления Правительства РФ).

Только тщательная правовая проработка (Due Diligence) на старте проекта позволит избежать потерь времени, денег и риска сноса возведенных объектов в условиях специального правового режима ЛНР.

Статья подготовлена на основе открытых источников (КонсультантПлюс, РБК Недвижимость, Ведомости, Минстрой России, новостные агентства) по состоянию на . Данная информация носит справочный характер. Для принятия решений необходима консультация с квалифицированным юристом.