С момента введения экспериментального режима налога на профессиональный доход (НПД) в ЛНР и ДНР многие физические лица начали рассматривать статус самозанятого как удобный способ легально сдавать жильё в аренду. Ниже подробно рассмотрим, как именно статус самозанятого влияет на оформление, содержание и исполнение договора аренды квартиры в Луганской Народной Республике.
Нормативная база, действующая в ЛНР
- Закон ЛНР от «О налоге на профессиональный доход» – устанавливает ставки 4 % (при работе с физическими лицами) и 6 % (при работе с ИП/ООО).
- Постановление Правительства ЛНР № 45‑2023 «О порядке регистрации самозанятых граждан» – регламентирует процедуру подачи заявления через мобильное приложение «Мой налог» или личный кабинет на сайте ФНС ЛНР.
- Жилищный кодекс ЛНР (в редакции 2024 г.) – допускает сдачу жилья в найм физическими лицами, ИП и организациями; запрещает сдачу нежилых помещений в рамках НПД.
Кто может получить статус самозанятого в ЛНР?
Согласно информации из открытых источников (см. фрагменты из сети, актуальные на ):
- Граждане РФ, а также резиденты ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизия).
- Граждане Украины, ДНР и ЛНР.
- Иностранные граждане, постоянно проживающие в ЛНР более 183 дней в течение календарного года (налоговые резиденты);
- ИП могут одновременно сохранять свой статус и платить НПД по доходам от аренды жилого помещения.
Как статус самозанятого меняет договор аренды?
Форма договора
Договор найма (аренды) квартиры остаётся гражданско‑правовым контрактом, регулируемым Гражданским кодексом ЛНР. Однако при наличии статуса самозанятого арендодатель обязан:
- Указать в договоре, что арендодатель является плательщиком НПД и указывать свой ИНН (или номер регистрации в системе НПД).
- Включить условие об уплате налога на профессиональный доход арендодателем за полученную арендную плату.
- Предусмотреть выдачу арендатору чека (квитанции) через приложение «Мой налог» после каждого платежа.
Налоговые последствия
Ставка НПД зависит от контрагента:
- 4 % – если арендатор – физическое лицо (не ИП, не ООО).
- 6 % – если арендатор – индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
Пример расчёта:
- Ежемесячная арендная плата – 15 000 руб.
- Если арендатор – физлицо: налог = 15 000 × 4 % = 600 руб. в месяц.
- Если арендатор – ИП: налог = 15 000 × 6 % = 900 руб. в месяц.
Ограничения по объекту аренды
Согласно разъяснениям ФНС ЛНР и положениям закона о НПД, самозанятый может сдавать в аренду исключительно жилые помещения (квартиры, дома, их части). Сдача апартаментов, офисов, торговых площадей или нежилых помещений в рамках НПД запрещена – такие отношения должны оформляться как обычное ИП или ООО.
Лимиты дохода
Годовой лимит дохода для применения НПД составляет 2,4 млн руб. (по состоянию на 2026 год). При превышении этого порога самозанятый обязан либо перейти на другой налоговый режим (УСН, патент), либо прекратить применение НПД.
Преимущества и риски для арендодателя‑самозанятого
Плюсы
- Минимальная нагрузка по налогу (4‑6 % вместо 13 % НДФЛ при обычной сдаче в аренду).
- Отсутствие необходимости вести сложную бухгалтерию – достаточно фиксировать доход в приложении и уплачивать налог.
- Возможность официально оформлять отношения с арендаторами, выдавать чеки, что повышает доверие и снижает риск споров.
- Простота регистрации – процедура занимает не более 15 минут через мобильное приложение.
Минусы и ограничения
- Запрет на сдачу нежилых помещений – если арендодатель планирует сдавать офис или коммерческую площадь, статус самозанятого не подходит.
- Ограничение по годовому доходу (2,4 млн руб.) – при высокой арендной плате может потребоваться переход на другой режим.
- Необходимость выдавать чек после каждого платежа; при забывании можно получить штраф от ФНС.
- При работе с ИП/ООО ставка повышается до 6 %, что уменьшает выгоду по сравнению с арендой физлицам.
Пошаговая инструкция: как оформить аренду квартиры через статус самозанятого в ЛНР
- Регистрация самозанятого:
- Скачать приложение «Мой налог» (версия для ЛНР) или зайти на сайт ФНС ЛНР.
- Указать паспортные данные, ИНН (если есть), выбрать вид деятельности «Сдача жилья в найм».
- Получить подтверждение регистрации и номер плательщика НПД.
- Подготовка договора аренды:
- Включить реквизиты арендодателя (ФИО, паспорт, ИНН, статус самозанятого).
- Указать объект (адрес квартиры, площадь, этаж).
- Определить размер арендной платы, порядок и сроки оплаты.
- Прописать условие об уплате НПД арендодателем (указать ставку 4 % или 6 % в зависимости от статуса арендатора).
- Обязательство арендодателя выдавать чек через приложение после каждого платежа.
- Приём платежа:
- После получения денег арендодатель формирует чек в приложении «Мой налог» (выбирает операцию «Получил доход», указывает сумму, контрагента).
- Чек отправляется арендатору (SMS, email, мессенджер) и сохраняется в личном кабинете.
- Уплата налога:
- Налог рассчитывается автоматически приложением на основе введённых доходов.
- Оплата производится ежемесячно не позднее 25‑го числа следующего месяца.
- Контроль лимита:
- Ежеквартально проверять сумму накопленного дохода в приложении.
- При приближении к 2,4 млн руб; подготовить переход на УСН или патент.
Пример условия договора (фрагмент)
«Арендодатель, являющийся плательщиком налога на профессиональный доход (НПД) в соответствии с Законом ЛНР от № …, обязуется после каждого получения арендной платы формировать и направлять арендатору чек (квитанцию) через официальное приложение «Мой налог», подтверждающий факт получения дохода и уплату налога по ставке 4 % (при расчёте с физическим лицом) либо 6 % (при расчёте с индивидуальным предпринимателем). Арендодатель также обязуется уплачивать налог на профессиональный доход в сроки, установленные законодательством ЛНР.»
Статус самозанятого в ЛНР предоставляет арендодателям удобный инструмент для легальной сдачи жилья в аренду с минимальной налоговой нагрузкой и простой отчётностью. Однако важно учитывать ограничения: объект аренды должен быть исключительно жилым, доход не должен превышать годовой лимит 2,4 млн руб., а при работе с ИП/ООО ставка НПД увеличивается до 6 %. Соблюдение всех требований – правильное оформление договора, выдача чеков и своевременная уплата налога – позволит избежать претензий со стороны налоговых органов и обеспечит прозрачные, доверительные отношения с арендаторами.
Если вы планируете сдавать квартиру в ЛНР и хотите минимизировать бюрократические сложности, регистрация в качестве самозанятого – оптимальный выбор, при условии соблюдения перечисленных выше условий.