С 1 июля 2025 года вступили в силу поправки к законодательству Российской Федерации‚ касающиеся регистрации прав на недвижимое имущество в Донецкой и Луганской Народных Республиках‚ а также в Херсонской и Запорожской областях. Эти изменения напрямую затрагивают юридических лиц‚ зарегистрированных в государствах‚ отнесённых к списку «недружественных». Ниже представлен подробный обзор новых требований‚ порядка оформления и возможных последствий для компаний‑нерезидентов.

Что изменилось с июля 2025 года?

• Запрет на регистрацию без спецразрешения – физические и юридические лица из недружественных стран не могут оформить право собственности‚ аренду‚ залог или иные вещные права на недвижимость в ЛНР‚ ДНР‚ Херсонской и Запорожской областях без получения специального разрешения уполномоченного органа.
• Срок действия ограничения – запрет действует до 1 января 2028 года. После этой даты вопрос о продлении или отмене будет решаться отдельным нормативным актом.
• Обязательное получение разрешения – разрешение выдаётся Росреестром (или его территориальным органом в ЛНР) после рассмотрения заявления и приложенного пакета документов.
• Распространение на все виды сделок – запрет охватывает покупку‚ продажу‚ дарение‚ наследование‚ аренду более 1 года‚ а также регистрацию ипотеки и других обременений.

Кто относится к «недружественным» странам?

Список формируется указом Президента РФ и periodically обновляется. На момент августа 2026 года в него входят‚ например:

• Украина
• Соединённые Штаты Америки
• Великобритания
• Канада
• Европейский союз (в целом)
• Япония
• Австралия
• И другие государства‚ поддержавшие санкции против России.

Юридическое лицо считается «недружественным»‚ если оно зарегистрировано (уставный капитал‚ место нахождения органа управления) в одном из перечисленных государств.

Требования к юрлицам из недружественных стран для переоформления недвижимости в ЛНР

Пакет документов для получения спецразрешения

1. Заявление о выдаче разрешения на регистрацию права собственности (или иного вещного права) на конкретный объект недвижимости.
2. Уставные документы компании (устав‚ учредительный договор‚ выписка из реестра юридических лиц) с переводом на русский язык и нотариальным заверением.
3. Документ‚ подтверждающий отсутствие ограничений на осуществление сделок с недвижимостью в стране регистрации юрлица (справка из налогового органа или аналогичный документ).
4. Сведения о бенефициарных владельцах (если требуется законодательством РФ) – паспорта‚ ИНН‚ данные о месте жительства.
5. Документы на объект недвижимости:
   • выписка из ЕГРН (или аналог из местного реестра ЛНР) о текущем владельце;
   • технический паспорт или кадастровый план;
   • договор купли‑продажи‚ аренды‚ дарения и т.п. (если сделка уже совершена).
6. Квитанция об оплате государственной пошлины за выдачу разрешения (размер определяется региональным нормативным актом ЛНР).
7. Доверенность на представителя‚ если заявление подаёт не сам владелец‚ а уполномоченное лицо (нотариально заверенная‚ с переводом на русский).

Особенности подачи заявления

• Заявление подаётся в любой отдел филиала ППК Роскадастр по ЛНР либо через электронный портал Росреестра (при наличии аккредитации у представителя).
• Срок рассмотрения – не более 30 рабочих дней с даты получения полного комплекта документов.
• В случае необходимости дополнительных сведений орган может запросить уточнения‚ продлевая срок на ещё 15 рабочих дней.
• Положительное решение оформляется в виде специального разрешения‚ которое прилагается к пакету документов для государственной регистрации права в ЕГРН.
• Отказ мотивируется и может быть обжалован в судебном порядке в течение трёх месяцев.

Альтернативные пути оформления‚ если прямое получение разрешения невозможно

Учитывая ограничения на выезд и невозможность оформления доверенности из страны регистрации‚ юрлица могут рассмотреть следующие варианты:

• Назначение доверенного представителя на территории РФ – физическое лицо‚ имеющее вид на жительство или гражданство России‚ может действовать от имени компании по нотариально заверенной доверенности.
• Создание дочерней компании в РФ – регистрация дочернего юридического лица с полным российским капиталом‚ которое затем приобретает недвижимость от имени материнской компании (требуется подтверждение отсутствия контроля со стороны недружественного государства).
• Использование escrow‑счета – средства размещаются на специальном счёте уполномоченного банка; перевод права собственности происходит только после получения разрешения.
• Ожидание окончания действия запрета – если сделка не срочная‚ можно отложить регистрацию до 1 января 2028 года‚ когда ограничения могут быть отменены или изменены.

Ответственность за нарушение правил

Нарушение запрета на регистрацию недвижимости без спецразрешения влечёт:

• Признание сделки ничтожной (ст. 168 ГК РФ).
• Штрафы для юридического лица от 500 000 до 2 000 000 рублей (в зависимости от стоимости объекта).
• Возможное включение компании в список лиц‚ подверженных ограничениям на проведение финансовых операций в РФ.
• Уголовная ответственность в случае умышленного обмана государственных органов (ст. 159 УК РФ – мошенничество).

Практические рекомендации для юрлиц из недружественных стран

1. Провести предварительную проверку: убедиться‚ что объект недвижимости не находится под арестом‚ обременением или в споре.
2. Подготовить полный пакет документов с учётом требований к переводу и нотариальному заверению заранее – это сократит срок рассмотрения.
3. Рассмотреть возможность привлечения российского юридического консультанта‚ аккредитованного в ЛНР‚ для взаимодействия с Росреестром.
4. Сохранять копии всех поданных документов и подтверждений отправки (например‚ почтовые квитанции‚ электронные подтверждения портала).
5. При получении разрешения сразу же подавать заявление на государственную регистрацию права в ЕГРН‚ чтобы избежать просрочки действия разрешения (обычно оно действует 6 месяцев).
6. В случае отказа – запросить мотивированное решение и подготовить апелляцию‚ соблюдая все процессуальные сроки.

Новые правила переоформления недвижимости в ЛНР на период 2025‑2026 года существенно усложняют процесс для юридических лиц‚ зарегистрированных в недружественных странах. Основное требование – получение специального разрешения от Росреестра‚ которое возможно только после подачи полного и правильно оформленного пакета документов. Нарушение запрета приводит к признанию сделки ничтожной и значительным финансовым штрафам. Тем не менее‚ при соблюдении всех процедур‚ использовании доверенных представителей на территории РФ или создании дочерней структуры‚ компании могут успешно оформить права на недвижимость в ЛНР‚ минимизируя риски и соблюдая действующее законодательство.

Следует помнить‚ что нормативная база может изменяться‚ поэтому рекомендуется регулярно отслеживать обновления на официальных сайтах Министерства юстиции РФ‚ Росреестра и администрации ЛНР.